澳門建築置業商會
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2010年03月

2010/03/10 二O一O 松柏敬老春茗聯歡宴會

二O一O年三月十日,本會舉行松柏暨春茗聯歡宴會,眾長者會員與會員、理事長聚首一堂,歡樂氣氛充滿了嘉年華酒樓。

聯歡宴會共筵開十七席,席間,副會長莫均益、區金蓉,理事長劉永誠及副理事長梁竟成向在坐每位長者會員大派新春利是,場面氣氛非常熱鬧。隨後,多位領導連同副理事長何榮標及麥文新等進行祝酒儀式,並走近各位會員,向大家祝酒問好。

理事長劉永誠在晚宴開始時送上祝賀問候:送走了牛年,瑞虎已向我們報春,本會今天在這媮|行每年必定籌辦的敬老春茗聯歡會,承蒙各位的蒞臨,謹祝各位虎年龍精虎猛、虎虎生威、家庭幸福。

去年,澳門經歷了不平凡的一年,在特區政府領導下,抵禦了金融風暴的衝擊,社會保持了穩定,經濟持續地增長,市民安居樂業,特區政府的工作得到社會的認同和中央領導的充分肯定。去年,我們也經歷了喜悅的一年,祖國60周年華誕,澳門回歸祖國十年,“雙慶”、“雙選舉”的圓滿成功,為澳門開啟了新的歷史篇章。

澳門發展到有今天的成就,與市民的努力分不開,與在座前輩所打下的良好基礎,以及你們為社會所作出的貢獻分不開,你們的辛勤付出社會是不會忘記的,我們也會踏著你們走過的足跡,接過你們交出的接力棒奮力前進。

從歷史文化傳承,尊老敬老是中華民族傳統美德,老人,為社會奉獻,為家庭奉獻,是知識的寶庫,所以,在座各位前輩,不要因為自己年紀大了而消沉,你們應為過去的努力而自豪和安慰。

特區政府對尊老敬老和養老問題都十分重視,雖然還有未盡人意的地方,但凡涉及民生政策都會把老人問題列入議事日程,本會也將會一如既往就此向政府建言獻策。古人說:“夫孝,德之本也”,孝順父母,尊敬長輩,是天經地義,本會每年都舉行敬老春茗聯歡,就是希望人人都來關心老人生活,尊老敬老、關愛老人,尊重老人的思維方式和自主選擇,為老人創造更好的頤養天年的環境。


理事長代表我會向長者送上祝福


領導向全場祝酒


年年有今日


笑逐顏開


開心時刻祝時刻開心


利利是是


飲杯


飲多杯


笑一笑


逗利是

2010/03/10 澳門公共房屋政策研究報告 - 發佈會

劉永誠理事長 致詞摘錄

為了回應各界的訴求、嚮應特區政府提出的“把科學引入決策過程”,本會以此作為主題,由香港大學經濟研究中心以及澳門大學工商管理學院合作研究調查,利用了長達半年的時間,制作這份「澳門公共房屋政策研究報告」。藉著發佈會向業界、向各位傳媒,就研究報告內容作出介紹。這份七十多頁的研究報告,可以算是澳門首份全面、以及有系統地,對澳門公共房屋政策進行詳細分析的報告。一個開放及科學研究方法,為澳門制訂長遠的房屋策略提供有價值的參考及卓見。

研究報告目的,希望給予業界、政府有關部門、社會市民等作一個參考,藉發佈會與各位進行互動、交流,一同思考澳門公共房屋政策將來發展趨向,令本澳整體房地產朝著健康、穩定的路向。為本澳市民、有意置業者、以及業界人士,提供了一個客觀的分析;為社會各界人士,就公共房屋政策方面,提供了一個討論的空間。

本會將致力於推動解決本澳住宅供求問題:期望公共房屋及私人房產市場能夠互相協調、互補不足,令澳門市民可以得到一個安穩居所。社會能夠安定和諧、經濟能夠穩步發展的充要條件之一,就是每位市民擁有一個家、一個安樂窩。

澳門公共房屋政策 務須穩步推進
一份由香港大學及澳門大學的學者聯合進行的研究報告指出,假如澳門在短期內大量興建公屋,不少現樓的買家及租客均會被公營房屋吸納。私人房地產市場很可能受到沖擊,現樓的租金及價值,特別對中低檔的物業,可能會首當其衝,對自置物業比例高達七成的澳門會帶來沉重的經濟及社會代價。故此,公共房屋政策務須穩步推進。

報告指出截至2009年底澳門政府通過種種措施,協助或資助了全澳最少27%的家庭租住或購置房屋。其中,曾接受實物資助,包括社屋及經屋的家庭至少有17%;而接受現金資助包括利息補貼、首期擔保及租金津貼的家庭累計超過10%。

研究小組認為澳門的公共房屋政策應首要照顧最有迫切住屋需要的家庭,社屋佔全澳住宅單位總量目前只有3.2%左右。規模應予逐步擴大,並容許居民在公平的程序及條件下長期不間斷地進行申請。此外,去年新加入社屋輪候冊的家庭,亦應有機制容許他們在未能獲分配到社屋前申請租金津貼。長遠而言,租金津貼計劃可以變為長期化,並訂定每年資助的個案限額。

報告進一步指出,正審議的經屋法例修訂,其申請條件、輪候與分配方式及轉售限制等將根本地影響澳門房地產市場的未來的發展,必須小心處理。研究小組建議將經屋訂價方式,由過去主要以建築成本為基礎,改為以出售經屋時的私人樓價為基礎,例如以市價的若干折扣出售經屋。研究小組不贊成在經屋轉售中加設新限制,以免房屋市場階梯(小單位到大單位、低價到高價、舊區到新區等)的發展受到影響。一個健康及活躍的階梯式房屋市場,為用家提供更多選擇,讓市民更容易根據不同需要買賣或租賃不同質素及條件的住宅單位,不但有助於樓市長遠發展,對社會流動性也有積極作用。

報告建議除了以實物(即興建公共房屋)形式資助外,還可以將澳門政府曾採用的自置居所利息補貼,納入長遠公共房屋政策。研究小組建議把置業現金津貼計劃長期化,訂出受惠家庭每月資助金額,金額與利率脫勾,並訂定每年固定資助個案限額,讓符合資格家庭申請。

領導研究小組的香港大學首席副校長王于漸教授認為:「公共房屋政策對社會影響深遠,缺乏流動的公營房屋會引致大量社會及經濟問題,以及土地價值的流失。在出售公營房屋方面,澳門的經驗是成功的,因售出六年後的公營房屋即可在市場上自由買賣或出租。受惠家庭擁有的資產得以釋放,社會財富的利用效益得以提高。澳門若加入更嚴格的公營房屋轉售措施,則會破壞原來市場的效率。」

王于漸又表示:「把現金津貼給予受惠家庭的經濟效益往往遠勝於利用公共資源直接興建房屋,使受惠家庭有更多的選擇,也讓私人房地產市場有更廣闊的發展空間。澳門已是全球人口密度最高的城市之一,長遠而言,現金津貼可擴大,考慮讓合資格家庭在區內其他地方租置物業,拓展澳門的腹地。這需要澳門與鄰近地區的通關安排和跨界交通等政策的配合。」

澳門家庭自置物業比率從1987/88年的44.8%,增至近年的72%以上。研究小組成員前香港政府經濟顧問郭國全認為:「澳門家庭自置物業比率高達七成以上,使大部份家庭得以分享近年澳門經濟急促發展所帶來財富增值的好處。擁有房產也令很多退休人士的生活得到較大的保障。舊樓維修及維持舊樓的市場流動性對長者也特別重要。」

郭國全補充說:「公營房屋政策與私人房地產市場、土地政策與城市規劃,以致人口政策,一環緊扣一環,應全盤思考一個可持續發展的模式。在處理公共房屋問題的同時,政府必須推動及建立一個高效率的私營房地產市場,才能有效滿足澳門居民的房屋需求。」

澳門大學工商管理學院院長蘇育洲教授亦在發佈會提出其論點,他相信,適當的政府干預是好事,但過度的干預會產生反後果。例如︰鼓勵市民過度依賴政府,而不是靠自身力量;亦可產生過高的價格波動等等。

《澳門公共房屋政策研究》報告,由澳門建築置業商會委託香港大學香港經濟研究中心及澳門大學工商管理學院進行。

《澳門公共房屋政策研究》報告可在澳門建築置業商會(http://www.macaudeveloper.com/)或香港大學香港經濟研究中心(http://www.hku.hk/hkcer/)的網站下載。
聯絡人:澳門建築置業商會 郭詠兒小姐 (853)-2857-3226


理事長致詞


港大 -王于漸教授


郭國全先生


發佈會全體合照


李廣志提出問題


經濟學會劉本立建言


張金善發表意見


發佈會工作小組


細心聆聽(一)


細心聆聽(二)


全場勁爆

<< 會務快訊 >>

* 導照會章,各會員可於即日起至2010年4月30日到秘書處繳交2010年度會員年費,個人會員之會費為澳門幣二佰元正,商號會員為每年澳門幣四佰元正。

* 本會於三月十日舉行之「澳門公共房屋政策研究報告-發佈會」,得到理事的合作和支持,成功完成,各會員如對報告書內容有興趣,可到商會秘書處索取印刷文本。

新會員介紹

個人會員:776
中文名稱:梁兆彬
地  址:澳門下環街沙井地巷12號A地下
電  話:66629382,28723016

建築總章程修訂 諮詢期由去年十二月二日開始至二O一O年二月一日

土地工務運輸局正就修訂《都市建築總章程》行政篇諮詢文本,展開為期兩個月的公開諮詢。期間社會各界,市民從不同的媒體、途徑發表意見,尤其僭建物長期存在的問題、新趕工加建的僭建物的嚴重問題等等,諮詢期已過,執法的工作仍然不濟,新法何時出台?

1-1 修改和清晰原定義,增加新的技術名詞定義

1-1.1樓宇高度...
鄰近樓宇最低入口板面的標高...
因為有斜路地面的情況,較難有標準,建議有示意圖解。

1.1.2樓宇等級
希望當局制定規定時,一定要與其他相關法例配合 (如消防規章)。

1.1.3綠化的集體使用空間
贊成,唯制定法令一定要與其他相關法例配合 (如消防規章)。

1.2擴大註冊執業資格的範疇,加強專業問責機制

1-2.1 至 1-2.3

為著行業長遠發展定位,有執業的專業資格是合理的,唯現時澳門市場上人力資源問題,尤其是技術的人員並不足,建議中所提出的專業項目太多、太細了,(例如 : 景觀建築師、化學工程師、燃氣工程師等....)即使當局設立此註冊制度,又有多小人會註冊呢?他們的專業資格由誰可以認證?

...提交職業民事責任保險合同聲名..才可註冊
當該工程師/化學師未能於政府註冊,又沒有工作經驗支持其專 業技術資格,保險公司也不會承擔風險。

希望將來制定相關機制時做好細則性工作,專業問責制在不同的行業上有其獨特性,目前,澳門並未有保險公司提供該職業民事責任保險之承保,請重新考慮如何處理投保問題。

...工程項目上限
不應設立此項,這是自由市場,有能者居之,為何設上限?

1-2.4 工程的保修年期
1-2.4.2.及1-2.4.3 贊成,唯1-2.4.3中提及的設備安裝,希望能更 加清晰定義。

1-2.4.4 裝修工程 2 年, 本會表示不同意,建議 改為一年

1.2.5...所有工程項目推行統籌員...
不贊同,應由市場及合約條款的要求決定是否需要設立「統籌員」一職,應由業主要求,自由市場行為配合實際需要。

1.2.5...違規技術員的處罰...
表示贊成,建議非常嚴重錯失/違規者要被除牌,唯希望當局清晰有關何謂錯失/嚴重錯失/非常嚴重錯失。

1.3對不同的專業計劃,由相應專業範疇註冊技術人員編制及指導

1-3.1...如化學工程師 / 工業工程師 / 景觀建築師...
現時市場是否有該項技術人員已在政府註冊登記?如果,建築項目是特別項目乃是必須要的,本會表示贊成,屆時,如果澳門未有相關註冊之專業技術人員,也必須聘用外地的技術顧問/工程師。 建議 當專業機制未完善之前,專業範疇只分三大類 :

  1. 建築師
  2. 土木工程師
  3. 機電工程師

1-4-2...各專業計劃的規模和面積調整審批期限 :...
限期為30天或60天...不合符科學,不可接受

1-4.3發出工程准照...
有關保險事宜,希望當局仍然依舊接受由保險公司就項目發 出之COVER NOTE,過去經驗,相關部門多時不能作出承諾依期批出工程准照,但保險單一發出便要起保及計算保費,保險的作用主要為保障工程動工時工人勞工意外/第三者責任賠償,唯工程尚未批准開工,土地沒有人開工時便「起保」,大大增加了發展商的成本,且不符合原則。

1-4-4.3...以電子途徑交圖則...
本會表示贊成,建議貴局設立過渡期讓業界適應,並希望貴局完善相關條款及指引,做好電子檔的保密工作。

1-4-4.5...結算結欠費用...
此乃私人企業的內部資料,不贊同。

2-1 完善對工程的動工、施工及監察的規範

2-1.1.1-2.1.1.5
就簡化工程動工程序而言,我會認為應建基於現行實施的程序所作的簡化,而都市建築總章程文本中所要求遞交之一系列文件,是否所有不同類別及規模的項目均須要提交劃一要求之文件,方能執行簡化工程動工程序。我會建議:應以項目的實際需要而提交相關資料,否則可能導致更長時間用以完成文本所述及要求,方能符合簡化動工程序的條件,未能達到動工程序簡化的目的。

2-1.2 方便工程施工....抽查方式,結合工程所有人遞交工程月
報和施工記錄資料的方法進行監察。
由於監察工程進度的須要,上述記錄必須齊備,建議當局可派員不定時抽查上述記錄,作為取締簽署工程記錄簿的程序。

2-2.1...以計劃修改對整體之影響程度,分兩種處理方法 :

2-2.1.2
若屬重大修改,是否遞交齊文件後,有關部門即時作出審 核,以便工程盡早繼續進行;另外,請給予指示界定何謂輕微修改、何謂重大修改?

最後,為著城市整體發展,清拆非法工程、僭建物及阻止僭建物增加是必要執行的,就修訂建議中明確監察及處罰的權威等表示贊同,而在澳門舊區城市存在的僭建物太久、太多了,一時間未能全部可以清拆,也恐怕擾亂民生,建議當局著力先行處理新建樓宇方面,加緊執法巡查,減少非法工程僭建物等繼續增加,如發現有新僭建物,當局可派員執法並協助清拆,否則當事人因為不肯拆卸而暫停工程,日後俟機再行繼續動工,祈望管理公司與當局多合作合力去阻止新個案的產生。希望貴局全面著力完成諮詢工作,綜合整理各界意見,制訂符合澳門本土地區合用的法規。


陳榮喜在說明會上


本會代表出席及提問

中華總商會《2010年工商座談會》劉永誠理事長 發言稿要

二OO九年世界經濟逐步走出危機,作為一個微型的經濟體,中央大力支持下,澳門經濟於年中以後有見回穩,對比二OO八年還有輕微正增長。經濟前景展望:澳門經濟增長加速,未來一年世界經濟將持續復蘇,內地經濟保持增長勢頭,不斷增加的外部需求為澳門旅遊業發展提供結實基礎。CEPA及泛珠三角區域經濟合作等逐步深化,橫琴澳門大學校區的工程和一些重大交通基礎設施建設 ,輕軌工程項目展開、金光大道第五、六地段工程復工等將帶動本地投資,將為澳門經濟發展、建築業帶來新機遇。

房地產市場或會有溫和增長,本地經濟趨向穩定發展,多個大型項目基建相繼展開,市場看好澳門房地產後市表現。O九年樓市交易以本地資金為主,今年隨著周邊形勢轉好,估計部份外資會回流,非澳門居民的房地產投資預料仍會增加,澳門居民對住屋的需求,成交金額將保持平穩,租賃市場也將回升,整體租金回報率預計有較大升幅。

嚮應崔特首於施政報告提出的科學決策,善用數據的實用性以及其參考性,發展的路向必須從多方聽取意見,在不同的思路中尋找澳門最適合的政策,以利澳門長遠的發展,增強本澳競爭力之外,為本澳市民爭取更多的保障。

物業市場
O九年落成單位數為3,096個,供應量回復正常水平,展望一O年市場對住宅的需求量仍然十分龐大,樓宇成交價或仍有向上調整的空間。O九年下半年住宅成交量顯著上升,佔全年總成交量近73%,受到“四厘利息補貼”及“信用擔保”等政策的帶動。讓不少年輕有意置業者可通過政策的援助下,購其居所。O八年的住宅單位每平方呎成交價為2,120元,0九年則輕微下調至2,112元。

因應市場上住宅供應量減少,居民對住屋需求量大於供應量,拉動了整體市場住宅樓宇需求,近三年樓宇平均售價均提升。因新樓落成單位不足應付需求,拉動舊樓的交易量,直至O九年新樓的平均售價才稍有降溫。

致力配合政府,公私型住宅應互補共贏
數據充份反映出需求對價格的影響力,居民對住宅樓宇的需求量仍然龐大,若政府依賴於短期內興建一萬九千個公營房屋單位以填補市場需求,將對房地產市場產生巨大衝擊,令中價私人樓宇價格產生大波動,全澳70%的已置業家庭的資產產值下降,本澳中小型建築置業商將舉步維艱,生存空間縮窄,業界表示憂慮。這將危及澳門的經濟及社會穩定,實非對本澳長遠有利之策。

通過合理分配,讓私人住宅樓宇能夠滿足部分的市場需求。弱勢社群、低收入者可以通過入住社會房屋或購買經濟房屋。而中低收入者應藉著政府的置業政策,購買私人房產。

政府應推出政策,鼓勵業界興建不同類型住宅單位
澳門住宅市場以中收入家庭佔較高比例,現時市場新落成單位主要以較大的單位為主,未來新樓宇中則以小單位實用型為市場主流,以迎合一般家庭購買能力。

對崔特首施政報告內,提出“鼓勵建築置業商興建更多小單位”表示支持。希望政府能推出實質性的鼓勵政策,如在土地拍賣時預設條件限制,規定土地興建小單位或提高其容積率,以保障合理的盈利,藉此推動這一方面發展,符合市場買家需要。

重新研究輸入專才政策,以利於樓宇階梯均勻分佈
必須重新研究有關專才輸入政策,就輸入專才的申請條件加以研究,確保輸入人才能為該產業的發展帶來確實優勢,從而增強澳門各產業競爭力,提高澳門整體的專業水平,有利於區域發展。作為建築置業界,專業人才有較高的生活水平,對優質的樓宇具有一定購買力,中高價樓宇有直接的支持作用.以利市場階梯的均衡發展。

就經濟房屋提出建議
經屋項目應以滿足合資格人士的最基本住屋需要為首要的目的,包括建築材料、單位佈局,應以基礎建築水平,不能優於私人樓宅。建議選擇交通接駁配套設施完善的地區,如:澳門半島北區、青洲區內,以方便市民。

  1. 經濟房屋的定價標準,政府應參考其他城市政策,以申請人士能夠負擔的價格範圍作為基礎,按市場上的住宅樓宇成交價格的一定折扣作為定價。

  2. 政府應謹慎考慮經屋申請居住的條件,讓真正有需要的人士能可儘快入住,避免過長的輪候時間。

建築業改善審批流程,降低時間成本
O九年建築業失業率與O八年同期相比,上升50%,主要因素為工程審批緩慢,使不少申請中的項目被迫延遲原定的期限。O八年獲批動工的工程只有57個,O九年獲批工程更下降到53個,很多建設工程項目等待審批,獲批工程個案偏低,固然引發建築業的失業率大幅提升。相關部門須著重改善審批程序,降低中小企業的時間成本,增加其生存空間。

建築工人短缺問題惡化
展望一O年經濟逐步恢復,旅客不斷增加,公共建設項目,如輕軌、經濟房屋及橫琴澳門大學校區的工程等,私人項目:路氹金光大道的酒店及重大工程均相繼復工,失業數目預計大減之餘,也將引致建築工人供應短缺,導致中小型建築工程項目無法招聘足夠人手,亦使工程無法如期駿工,對本澳整體的建設發展產生影響。

冀政府關注上述問題,建議考慮政策,吸納年青人加入建築行業,並就勞動力缺乏的問題,扶持中小企業,確保本地工人充分就業,致力打擊非法外勞後,放寬外勞輸入政策,舒援體力勞動工人缺乏問題。

修訂《勞動關係法》,切合建築業實際情況
新修訂的《勞動關係法》零九年一月一日實施生效至今,建築業界依法履行法規。然而,實際執行上實較難配合,不但需要增派人手處理大量的文書處理工作,造成經營成本大幅上升。另外,按建築業慣例,建築工人流動性甚高,工作場所時常變動,以日薪制僱用建築工人,因應此特性,還望將來法例修訂時,就法例的執行實況及對業界所反映的問題,切實考慮、深入檢討及修訂。

增加對技術職業培訓的資源,吸引青年人投身建築業
建築業的人力資源架構,出現年輕人才短缺的情況,不論專業、半專業技術工人等,具有資深經驗的,出現年齡老化問題,使技術人員缺乏問題更為惡化。希望政府鼓勵年青人加入技術行業,增加對技術職業培訓的撥款,提高師資水平。改善現時的課程編排,增加更多實用性較強的課程,學員可以銜接工作,對其就業有更好的保障。不同種類的課程,可提高課程在社會上的認受性及其技術素質水平,有利澳門長遠發展所需的人才。


 



 
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