澳門建築置業商會
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2008年02月

2008/02/20 政府建置 定期溝通

運輸工務司司長劉仕堯二月二十日蒞臨本會並舉行了新春團拜及座談會,雙方同意建立定期溝通機制,就業界關心的問題交換意見。理事長劉永誠認為,設立溝通機制可以加強雙方溝通,及時就一些政策和項目向當局提供意見。

劉仕堯司長率領土地工務運輸局長賈利安、土地管理廳長陳寶霞、城市規劃廳代廳長劉榕、城市建設廳代廳長陳榮喜等到會出席團拜活動。劉仕堯司長表示,今年有很多與建築業界息息相關的法規須修訂,因此有必要加強與業內人士溝通。雙方將建立定期溝通機制,政府可通過機制,就業界感興趣的項目交換意見。

劉永誠理事長指出,澳門自博彩業開放後,引入大量外資大興土木,各類型世界級的博彩設施相繼動工、落成,為建築業帶來前所未有的機遇與挑戰;投產後的博彩業亦帶動相關行業發展,為本地人力市場帶來良好的就業機會,基於博彩業近年普遍錄得驕人業績,導致大量外資投向房地產市場,樓價節節上升,漸超越本地居民購買力,形成地產市道朝兩極化發展。然而,高速的經濟發展為澳門帶來很多短期難以解決的問題,如勞動力嚴重不足,專業技術人員短缺,未能配合現代企業營運要求等。

本地的建築商普遍規模較小,無論軟硬件規模也難直接與外來承建商競爭,淪為下線分判,未能真正分享建築業興旺成果。此外,澳門土地資源缺乏,令投資房地產成本大幅增加,削弱本地中小企型發展商的生存空間,形成中外大集團逐漸壟斷房地產市場的局面,這勢將帶來不利影響。 本地建築置業商人所倚賴生存的政府工程和私人房產發展項目,因受政府較早前發生的“嚴重事件”影響,致相關部門人員辦理既定程序時過度謹慎,令相關程序出現不可預見的延誤,各類項目的發展普遍出現停頓或進度緩慢,本地中小企業將因而面臨重大經濟損失,部分甚至會被淘汰。

可幸,近期部門官員已調動,出現新管治文化,期望這些改變能進一步提高行政效率,推動本澳建築置業發展。

出席座談會的商會領導包括副會長莫均益、區金蓉,副理事長崔世平、梁竟成、謝思訓、何榮標、麥文新和副監事長區秉光等。


運輸工務司劉仕堯一行到本會進行春節座談會


劉永誠理事長代表致詞


信德代表陳楚松向司長表達業界訴求


常務理事關穎工程師發問


常務理事吳利勳向司長提問


劉司長向與會者回答問題


座談會後合照

2008/02/27 松柏敬老暨春茗聯歡宴會:

二OO八年二月廿七日,本會舉行『松柏敬老暨春茗聯歡宴會』,會員與及長者會員與聚首一堂,場面歡欣、愉悅。

聯歡宴會共筵開十四席,席間,會長馮志強、副會長區金蓉、理事長劉永誠、副理事長梁竟成、謝思訓及何榮標等向出席長者會員祝酒及大派利市,氣氛溫馨熱鬧。

馮志強會長在宴會上致詞:隨著金鼠的到來,我們又迎來新的一年,為此,本會承襲多年的傳統習慣,今晚在這裡舉行春茗敬老聯歡會,一是向各位前輩拜年,祝在座各位在新的一年裡心想事成,身體健康,家庭幸福;二是在新年伊始,讓大家歡聚一起談談家常,也可談談會務,向我們多提寶貴意見。在這裡,我代表本會同仁對各位的蒞臨表示衷心的感謝。

新的一年到來了,中國人都習慣說要把新桃換舊符,祈求新的一年有新的開始,新的面貌,新的收穫。作為澳門一個歷史悠久的愛國愛澳社團,建置商會也希望會務工作能不斷創新,所以,也在不斷地探索,爭取在澳門發展的每一階段都能起到積極的作用。現在,我可以告慰在座的前輩,你們交給我們的接力捧我們還緊緊握著,絲毫沒有放鬆,我們正沿著你們開闢的道路不斷向前沖刺。隨著澳門經濟高速發展,面對著因此而產生的正面和負面現象相互交織的複雜局面,本會一直保持著清醒的頭腦,在堅持本會辦會宗旨的前提下,始終把落實“一國兩制”,貫徹“基本法”,保持澳門的社會繁榮和穩定,以及支持特區政府依法施政擺在工作之首;始終堅持加強與兄弟社團和社會各界的溝通與聯系,為形成一支強大的愛國愛澳力量作出了應有的貢獻,所以,我們的工作得到了社會的認同和鼓勵,這將會成為鞭策我們前進的動力,把會務工作做得更好。

在座的長者雖然都從工作的第一線退了下來,但是你們的創業精神和對社會負責精神一直鼓舞著我們,這是一筆巨大的社會財富,希望這筆財富能不斷增值,這就需要你們繼續發揮餘熱,特別在今天的澳門,如何引導廣大青少年自強不息、奮發向上,對社會有承擔,你們是最有發言權的。此外,澳門回歸祖國後,澳門居民真真正正當家做主人,自己管治自己,可以自主地行使基本法賦予我們的權利,這方面你們的體會最深,你們可以現身說法,繼續為本會和社會盡獻自己的力量,讓夕陽也發光發熱。

最後,我也代表本會向在座長輩表示,本會將一如既往,繼續把關心你們的生活列入我們工作的議事日程,盡最大所能給予你們溫暖和關懷。再次祝愿各位長輩松柏常青、晚年幸福!


領導們代表本會祝願長者老如松柏


會長致詞感謝前輩對業界作出貢獻


互相祝賀


利利是是

2008/02/29 中華總商會 二OO八年工商座談會 澳門建築地產業概況、展望及建議式
劉永誠理事長 發言稿

一、2007建築地產業回顧

2007年延續經濟強勁增長的勢頭,祖國去年實施的各項宏調政策未能有效減慢經濟過熱的增長,國內居民普遍面對消費品大幅上升通漲壓力愈益嚴重的問題。去年,多個位於澳門半島及路扇洈漱j型博彩旅遊設施相繼開業,而博彩旅遊業務百花齊放,競爭漸趨激烈。澳門特區政府近年所推動多元發展的會展旅遊業,亦因應位於路扇牁s近落成的世界級會展設施開業得以全力ㄟ吽A相關行業逢勃發展;而各類型的會展項目,能吸引更多來自世界各地具高消費力的會展客源來澳消費,令本地經濟發展前景更為樂觀,來自國際財團的巨額資金相繼在澳尋找商機,帶動經濟高速增長,本地就業市{極為理想,在去年底失業率錄得低於3% ,而GDP生產總值在07年亦錄得可觀的增長。

由於經濟前景持續樂觀,各類商業投資活躍,就業市場理想,令整個樓宇買賣市場交投也見興旺,樓價飆升速度驚人,至2007年底部份優質條件的樓盤,及或仍在興建中的超級豪宅,樓宇『銷售呎價』最高達五仟元或以上,而整個房產市場兩極性的銷售趨勢愈見明顯,高價的樓盤買家基本上是外來投資者,而本地一般的客源普遍吸納200至300萬左右的單位為主,而一般本地買家,吸納呎價約在貳仟至貳仟伍佰元。根據統計局按全年印花稅的資料數據顯示,07年全澳整體住宅單位平均成交價為$1,241元,以樓宇建成年期分析,於2000年及以後建成的住宅樓宇,平均價為$2,124,至於89年及以前建成的,平均價也要$990,由於所錄得的數字與公佈時市{價格出現滯後,未能真實反映市價,但相比去年同期數字仍見增幅。

二. 行業資料數據及分析

根據資料顯示至07年12月底,興建中及審批中的樓宇數據,建成後總供應住宅單位可達35,647個住宅單位,商業及寫字樓單位有1,459單,正在施工階段的住宅單位有10,562個,商業及寫字樓單位數目共567個,而酒店項目方面,在施工階段的酒店項目將可提供32,987個客房,而在審批中的項目合共有13,919個客房;根據公佈的數據,建築工程將持續興旺,主要集中於私人投資項目,包括酒店及商住樓宇,預計相關項目需要數年才可完成及陸續投入市場,在未來數年建築行業勢頭仍然強勁。
另一方面,樓宇空置情況仍然存在,空置的新、舊樓宇住宅單位尚有萬多個:

未安裝電錶及半年內

2004年
截至12月31日

2005年
截至9月30日

2006年
截至9月30日

2007年
截至9月30日

用電量少於50度
的空置住宅單位數量

19,680個

16,917個

17,382個

16,349個

截至2007年9月30日的數據顯示,未裝電錶及半年內用電量少於50度的空置單位數量(包括商業用途、工業及寫字樓籌)總共25,644個,其中未裝電錶住宅單位10,550個而半年內用電少於50度共5,799個。而05至07年11月已有建成住宅單位5,737個投入市{;按數字顯示,自04年起,未被使用之空置住宅單位數量未見顯著增加,反映房產貳手及租賃市{因應經濟發展而有所改善,空置數量有所回落。(澳門電力股份有限公司提供-詳細可參閱附件)

2007年1-11月私人工程之建成及擴建各類樓宇單位數共2,048個單位,住宅單位佔有1,856個,以06年落成的樓宇單位數量為多。 05-07年新動工的單位數字保持每年4至5仟個,估計08年建築行業仍然興旺,而即將落成的私人樓宇單位將於未來數年陸續供應房地產市{。

年 份

建成及擴建樓宇

單位數目

新動工

樓宇單位數目

 

總數

*住宅

總數

*住宅

2004

1,108

962

2,757

2,611

2005

1,277

1,098

4,947

4,447

2006

3,026

2,783

4,756

4,553

2007 1-11月

2,048

1,856

4,385

4,308

按2007年印花稅統計資料數據顯示 :
住宅單位平均成交價-實用面積每平方呎平均樓價計算)按主要區域統計,澳門半島每平方尺為1,194元,恭J為1,804元,2007年全澳整體住宅單位平均成交價為1,241元,較2006年上升29%;在澳門半島的住宅單位中,以外港新填海區及南灣湖填海區為最高,每平方尺價達2,370元,在恭J方面,具優質景觀及位置較佳者達2,670元。資料雖未能真實反映現時市場上真實的樓價,但已較去年錄得明顯的升幅。

住宅樓宇買賣單位數目有21,628個,比2006年有大幅上升約26%,為近年來買賣單位數目最多的一年,同時也顯示不動產買賣市場十分暢旺;

住宅樓宇單位買賣價值- 因應住屋樓宇的需求及新建成的私人住宅樓宇偏向為高質素及面積較大的單位,樓價繼續上升,2007年全年的住宅樓宇單位買賣價值高達澳門元420.6億,比2006年多229億,達2.2倍有多;

* 在420.6億的買賣價值當中,非本地居民總額有240.4億,反映2007的樓宇買賣中仍然以外來投資者佔大部份,07年中期暫停了投資移民政策,而已批出的個案仍繼續進行,因此07年的市場未見大的影響。

年份

住宅樓宇單位
買賣數目

住宅單位(實用面積)
平均成交價(澳門元)

住宅樓宇單位
買賣價值

2004

15,608

7,984

105.2億

2005

20,588

10,024平方米(911/方呎)

171.3億

2006

17,175 個

10,578平方米(962/平方呎)

190.9億

2007

21,628個

13,649平方米(1,240/平方呎)

420.6億

建築工人日薪-由2005年初開始,私人建築及大型工程繼續展開,加上趕工等原因,人力資源緊缺仍是很大的問題,建築工人薪酬持續上調,工人日薪在2007年第四季統計中顯示,建築工人平均名義日薪為595元,專業及半專業技工日薪高達625元,一般工人為364元,由05年至07年底,三年來繼續上升;

年份

平均名義日薪

專業及半專技工

一般工人

2005年第四季度

454

486

282

2006年第四季度

519

537

326

2007年第四季度

595

625

364

由於澳門勞動力嚴重不足,專業技術人員亦不足以應付現有工程之要求,唯有輸入外地技術僱員以補不足。其中香港技術工人來澳工作的佔了大部份,根據勞工局資料數據顯示,截至08年1月,建築行業的外地僱員共10,965人,其中有4,441 建築工人自來香港,作為高技術建築工人輸入的補充,而來自中國內地的外地僱員有6,278及246名建築工人為來自其他地區;另外有14,059名屬博彩公司直接聘用的建築工人於市場上從事相關工作,主要都是來自中國內地和香港的。

隨著建築工程的興旺,加上整體物價高漲,各類建築材料價格節節上升,2007年第四季與第三季比較,大部份建材組別的價格指數均錄得升幅,尤其鋼鐵的價格指數,07年第四季較06年同季上升達46.1%,令建築業的營運成本大幅增加。

三、2008年展望

自回歸以來,澳門經濟持續數年錄得高速增長,外地投資者大量進入本地市{尋找發展商機,本地中小企面對外來激烈的競爭,也要急步提升企業素質,推動創新思維,期望貼近現代化市場的發展,拓展生存的空間。特區政府有關當局,需要因應社會經濟高速發展而產生巨大變化的同時,就社區發展、市場變化,生活素質的提升等,加快推動一些利民措施和政策,以推動整體經濟及房地產穩步發展中發揮積極的促進作用。本會對下列幾點深表關注,特提出與在座各位政府官員,業界友好、社會人士作交流,概述如下:

1. 落實都市規劃章程
眾所周知,澳門土地資源缺乏,特區政府必須完善土地規劃,透過填海造地,舊區重整,使土地資源能有效地運用。隨蚇D門世界遺產景觀的頒佈,城市規劃要從多角度作考慮,需配合法律,相關城區功能定位及建築標準的指引,確保規劃能配合文化遺產景觀及綠化環保等條件而執行,期望能通過完善諮詢,制訂清晰、高透明度,並以居民利益為依歸的規劃,以配合城市未來發展的需要。

2. 制訂長遠房屋政策
基於澳門經濟發展持續樂觀,博彩旅遊業因應大型設施相繼投入營運而顯得生機勃勃,去年大型會展設施的營運亦直接推動其相關行業的發展,大量外資的湧入及外地僱員的大幅增加,吸引外地投資者購買房產,交投暢旺,房產價格A升,遠超越本地一般市民的購買力,形成市{庢奶う熊o展。同時,早前公開拍賣位於筷子基之帤T土地,均以超高價賣出,凸顯土地發展商對未來市道的信心。在澳門漸趨國際化大都會之際,市道興旺,不論住宅或商舖的買賣與及租值均以倍升計算,一般居民較難置業,甚至對社會及政府有所抱怨。為著解角@般市民住屋的問題,去年中,政府曾公佈將有超過5仟個公屋單位陸續興建,並計劃稍後推出「首置居所貸款支援計劃」和「新婚家庭租屋計劃」等措施,冀望能滿足部份有需要的居民,同時,更希望政府能夠早日清晰落實上述措施、及早擬訂長遠的房屋政策,合時興建經濟房屋,配合市場推出適量的單位以滿足一般居民所需,令澳門的房地產業能健康地發展。

3. 解決勞動力嚴重短缺及技術人才不足的難題
澳門歷來只有少於五十萬的人口,自博彩業的開放吸引大量的世界級企業來澳投資,至今投入的資金達數百億,當大型設施相繼運作,需要大量的專業人才及一般勞動力以維持企業的生產。同時,本澳建築業仍處於高峰期,尚有多個大型項目正在施工及將會推出,如科學館、路振餺區之大型設施、輕軌捷運系統及舊區重整計劃等,預計未來數年,公共或私人項目的陸續推出,建築業定必面對勞動力嚴重短缺及技術人才不足的問題,希望特區政府有關部門能制定精簡的外勞輸入政策,按實際需要向外地輸入適量的建築技術工人,以解決勞動力及技術的不足。現時,建造業工人就業情況理想,數據顯示,全澳整體計算,至2007年9-11月失業率低至2.9%,就業不足率只有1.2%,冀望人力資源辦公室的設立,能有效掌握外勞輸入政策,使到澳門土生土長的中小企建築商能及時舒緩人力資源壓力,令工程質量、技術及進度達到指標要求。

4. 完善澳門的交通網絡
澳門土地面積小,人口稠密,車輛數量增長迅速,現存道路的增長難以配合交通量的增加,導致市區內時常出現塞車的現象,來訪旅客亦時常投訴難於市內乘坐交通工具,嚴重影鉯D門建立國際城市的形象。現正進行招標的輕軌系統,落成將會有效地改善交通及市內客運,然而需時4年的建築期,將令澳門的道路加重負荷,塞車問題會更嚴重,有關部門是有責任制定各類交通工具以協調計劃的進行,使澳門市內經濟活動的影鉥謒麭怬C,完善的交通管理將會有利配合城市的發展。

5. 加強推動澳門與周邊地區基建項目的協調
澳門自回歸祖國,峖a經貿發展關係更為緊密,尤以廣東省與本澳口岸交通網絡的連接,包括公路,鐵路及空域運作的協調等,將有利於澳門旅遊業,物流業的發展;近日公佈即將興建的港珠澳大橋,早日動工興建將會進一步推動澳門房地產業的發展,博彩旅遊業及物流運輸業亦會因應大橋所帶來的方便而得以持續發展。因此,有關部門必定密切配合港珠澳大橋的興建。

除以上各點,現時多個政府部門仍在使用積存多年且不合時宜的舊例,未能配合行業的發展要求,包括“防火安全規章”、“中央石油氣裝置系統”及“文物保護制度”等,希望相關政府部門多加關注,加快步伐作出適時的調整,而本會將一如以往支持特區政府各項「以民為本」的政策及施政。未來數年,澳門建築地產業將會持續面對機遇與挑戰,冀望業界能創新思維,引進現代化的管理技巧,適時提升自我素質,為進一步拓展商機作好充份的準備。同時,業界應對周邊地區的變化保持高度警覺性,良好的風險管理將有利企業的健康成長,冀望澳門建築置業界能穩步向前,為澳門的經濟發展而作出應有的貢獻。

二oo八年二月廿九日


工商座談會2008理事長劉永誠代表本會發言


副理事長梁竟成攝於工商座談會2008

魯班先師(尾誕)農歷十二月廿日拜祭儀式


魯班尾誕歡聚合照


誠心上香

關於房地產中介業務法律制度諮詢文本 意見書

房屋局及法務局於本年二月初,分別就「房地產中介業務法律制度」及「登記公證法律制度改革」諮詢文本進行諮詢討論,本會組織特別關注小組研究文本新法規對行業的影響,並向業界會員收集意見,總結建議及整理意見書並於三月下旬呈交予房屋局鄭國明局長及法務局張永春局長收,表達本會意見。

澳門特別行政區
房屋局 鄭國明局長 :
本會對 貴局現正就上述議題進行諮詢的工作極為重視,除向本會理監事及會員派發有關諮詢文本,廣泛收集業界意見外,日前更組織關注小組進行會議就諮詢內容作深入研究,小組成員基本認同貴 局將「房地產中介業務法律制度」文本進行諮詢是適時恰當的,亦可配合本澳經濟的高速發展,完善及規範本澳房地產交易的制度,以提升地產中介行業的專業服務素質。然而,法例的改革也要根據社會的實際情況,在不影響行內執業的從業員繼續其相關業務的大前題下,法律制度宜採取循序漸進的模式,在設定的一段過渡期內,逐步將本澳的地產中介從業員納入該制度的規範,其成效將更為顯著;本會經綜合整理關注工作小組意見後提出建議如下;

1. 從事房地產中介業務的准照 - 領取准照的要件
因應市場上部份房地產中介人文化程度較低,個別只擁有小學或更低的學歷,但卻具備多年實踐經驗,其中部份以個人自然人身份,也有一部份任職於發展商附設地產部或地產中介公司,一直從事相關房地產中介服務,對樓宇買賣的程序,相關法則及手續已相當熟識,該部份從業員基本上已具備從業員一般所需資格,若然要求全部從業員參加地產中介人專業考試以獲取准照,定必對該部份從業員構成沉重的壓力,他們面對正統考試實難於取得合格的成績。

另一方面,部份現職中介人也不一定具有中三的學歷程度,也難以提交學歷證明。因此,若對他們設定最低學歷要求,在現實情況看來是不合乎情理的。

有鑑於此,本會建議法例生效後應設置為期五年的過渡期,讓現時具相關工作經驗的從業員在申請牌照時,獲豁免專業考試及提供學歷的證明,唯須要提交行業團體的推薦信以證明從事中介行業滿兩年,並須於過渡期間完成有關指定專業培訓課程要求(出席率需達80%或以上)。若然在新法例生效後,有關規範及條例必須嚴謹執行,所有新入行者必須具備最低學歷要求及通過專業考試,方能取得地產中介人之資格。同時,並建議如牌照到期而法例沒有更改情況下可自動續期。

2. 房地產中介合同
贊同制定格式化條文的合同,以便買賣雙方清晰理解基本的合同內容。地產中介合同中涉及恞合同:(一)業主/發展商與中介人所簽定之委托合同(二)業主/發展商委託中介人與買方所簽定之臨時買賣合同。中介人收取服務費可分為單向及雙向,單向者為向買方收取;而雙向者則為向業主/發展商及買方收取;服務費之金額亦不應設上下限,由雙方協商訂定是否向中介人支付服務費,同時列入合同內。而為蚍W加合同的靈活性,雙方均可在協商情況下,於合同上加附條文(合約自治原則),而所有預約買賣合同必須於律師見證的情況下簽署。

3. 行業監察管理制度
建議由政府相關部門主導,組織一個監察及評審委員會,架構之組成部份除政府有關部門外,必須加入行業的資深人士;委員會的功能將擔當監管、協調及排解的角式,制定培訓課程及考試內容的工作,並承擔協調行業上的爭議。

4. 因應澳門地區情況,在房地產買賣過程中,只涉及買賣雙方並不牽涉中介人服務而由買賣雙方私自簽署者,應豁免受「房地產中介業務法律制度」條文所規範,以令市場繼續暢順運作。

本會現附上部份會員提交之意見書一併予 貴局參考審議,希望特區政府於制定相關法規時,作周詳考慮,切實了解社會各方需要,使法規有效實施,本會必定協助 貴局貫徹執行有關法制,為提升行業專業水平及健康穩定的發展而努ロ。


房地產中介業務法之小組會議(一)


房地產中介業務法之小組會議(二)




 
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