澳門建築置業商會
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2011年02月

「規範"樓花"買賣的法律制度」

二O一一年二月 促進房地產市場可持續發展工作小組就「規範"樓花"買賣的法律制度」展開廣泛諮詢工作,並舉行多場講解會。

商會對「規範"樓花"買賣的法律制度」的諮詢文本內容表示支持及十分關注,業界就制度存著很多的疑問,本會亦邀請會員舉行討論會議,收集意見後向有關部門反映,希望在制訂「法例」時作全面周詳的考慮,配合可持續經濟發展及平衡社會切實所須。有關初步之建議,概述如下:

1. 規範開始銷售"樓花"的時間; 本會接受法案內容提出的「規範開始銷售"樓花"的時間」及要求發展商必須提交的相關文件,亦同時向土地工務運輸局提出要求,當有關程序完成後並具有足夠條件向土地工務運輸局申請「銷售樓花批准書」時,當局必須在不多於15天時間內批出,以確保承諾。

2. 規範"樓花"買賣合同的內容 建議合約內必須列出:公共面積、建築面積、單位實用面積、基本的單位間隔、違約責任及大廈單位的權責問題,而交樓日期若因政府行政行為被拖延則除外;而強制性條款不應包括:詳細的公共設施內容、單位內的設計等。及後,希望 貴局就"樓花"買賣合同的範本內容供業界再作討論。

3. 臨時登記的買賣雙方權責 買賣"樓花"合同須要臨時登記,賣方唯怕遇著買方不履行合約、未有依合約條款繼續繳付樓款,類似案件需要通過法律程序,花費大量金錢及時間,希望法案也就此問題訂定一些解決的條文以保障雙方。 本會建議買賣合約內加設「cancellation agreement」條款,若買方不履行付款條約,賣方可以藉此條款向政府有關當局登記,而該單位可以重賣,這才是保障雙方權責的合約。

4. 公證署或私人公證員對"樓花"銷售合同之認證簽名,本會表示接受。


工作會議

「公共工程公開招標制度內評標」標準*準則

2011年1月,建設發展辦公室與本會就上述議題舉行討論會議,本會代表出席及聽取新擬訂準則之建議內容介紹。隨後,組織了工作小組會議與會員就討論稿內容仔細研究,向該辦公室提出意見及初步建議,希望參考並關注業界所關注問題。

內容包括有:評標標準之比重建議,加設合作經營的競投方式,地盤工業意外傷亡記錄、拖欠薪金記錄,廉潔誠信、非法勞工、過職或過界勞工的記錄等等的計分方式表達本會意見。


與運輸基建辦會面

「房地產中介業務法律制度」草案

房屋局自2008年起已開始就「房地產中介業務法律制度」進行了一連串的諮詢工作,本會也曾委派代表出席各個相關討論會議,上述制度草案在本月已遞交予立法會進行研究,隨即,本會與會員組織了討論會議,對部份內容存有疑問,經綜理意見後,向有關部門提出建議,意見概述如下:

第五條,第一項.屬公司的房地產中介人准照申請人
建議 具相當年歷的地產發展商可當然申請房地產中介人牌照,唯屬下員工或管理層符合或領取中介人牌照才行進行有關服務交易。

第十三條 註銷房地產經紀准照
第二項 如房地產經紀在其准照有效期內連續一百八十日或間斷三百六十日未受聘於房地產中介人,則視為上款(四)項所指的終止業務。

業界一致反對,因為條文中已訂定每三年須續期,建議加設補課/重考試便可以繼續其業務牌照。

第二十四條 公共當局之監察第一項(二) 出示和提供所要求的文件及資訊
本會認為房地產中介業務的文件及資訊等為商業秘密及個人資料、私隱,質疑房屋局基於何理據要求實體提供有關資料,當局必須具一定的預設及既定的基制,持有法例權力下才可以執行此項工作。

希望有關政府部門在制訂「法律」時作全面周詳的考慮,配合可持續經濟發展及平衡社會切實所須,本會定必全力協助及貫徹執行有關法制。


房地產中介人業務法 - 討論會議

「土地法」諮詢文本-意見書

本會對「土地法」諮詢文本內容極為重視及支持,兩年前也曾就修訂的內容提交意見及建議,當局於二零一零年十二月再推出新修訂諮詢文本,業界對內容仍然存疑,本會工作小組就法例進行初步討論,經收集意見及綜合整理後,意見書已交予當局,希望有關部門在制訂法例時作全面周詳考慮,令法律條文更加清晰,能因應澳門特殊情況,配合可持續經濟發展及平衡社會切實所須。基於「土地法」條文繁多,因此,本會重點提出建議,概述如下:

第四十九條"特別條款"
四、在訂定溢價金時,尤其考慮土地的位置、批給用途、溢價、所承擔或將承擔的成本、通脹指數及對上一次公開招標的判給價。

建議:在本次的諮詢文本中,適當地加入了一些客觀的參考數據,令訂定的溢價金能貼近市場的價值,但本會就「對上一次公開招標的判給價」作為參考指標有所保留。由於在實際的操作上,對上一次的公開招標有可能於多年前發生,而多年前的判給價已經失去其實在的參考價值以及偏離了希望貼近市場價值的根本意義;判給價有可能會因承批人的個人因素而令判給價產生過高或過低的情況,使溢價金在訂定時失去客觀與整體的公平性。溢價金在訂定參考數據時,必須顧及平等原則,土地的位置、批給用途、溢價、所承擔或將承擔的成本及通脹指數,經已足夠作為一個客觀以及貼近市場價值的參考因素。基於此,本會認為應取消「對上一次公開招標的判給價」或更改為「過往三年公開招標的平均判給價」以貼近市場價值,並能避免了過度單一影響因素。

第六十五條"期限"
專用批給的期限最長為十五年,續期每次最長為五年,而續期的申請須由承批人在批給期或續期屆滿一年至六個月前提出。

建議:在訂立專用批給的期限時,當局必須考慮一重要因素,個別的大型專用批給項目由於投入的資本大,批給期限最長只可達十五年,承批人必定會考慮其龐大的投入資本以及過短的批給期限,成本將會因此而增大,過短的批給期限不但直接影響承批人的回報減少以及其成本增大,都會將所負擔的成本轉嫁於消費者。本會認為應該將專用批給的期限最長定為二十五年,這將有助於提升專用批給服務的穩定性,以及透過延長回報期實現降低消費價格。

第七十八條"給付的平等"
如基於公共利益、澳門特別行政區可將價值高於所收土地的土地,以交換方式批給,但所收土地的價值應不少於批給土地的價值的一半,且承批人須以溢價金方式,繳納二者的價值差額。

建議:就本會理解,給付的"平等",是希望展現出在土地交換價值上的平等,但在文本中並未有提及達至給付平等的操作方式,對於計算土地的溢價,本會認為沿用現行的估價方式是最具可行性及公平性。若使用引入第三方(即顧問公司)進行估價的方式,將會引起估價師對土地價值的主觀差異,使不同個案估價產生偏頗,更須因確保法例的公平性而要設立上訴機制,這將會使整個土地交換的程序延長,大大減低當局的行政效率、耗用雙方時間與資源。因此,本會基於以上的考慮,當局若要建立給付的平等,敬希沿用現行的計算溢價方式。

第九十六條"利用的程序"
建議: 在整個利用程序中,第二款、(一)至(四)列出了承批人的要求及責任,並在第四款規定,「對建築計劃或甚他專業計劃的不核准,並不中斷利用期限的計算。」但在執行上,參與利用程序的工作還包括局方,完成上述的利用程序應該是雙方面的努力才能得以完成。本會曾收到不少業界的反映,指當局在進行審批時,由於種種的內部問題,未有按照規定期限完成審批工作,當承批人符合"利用的程序",政府相對的部門在審批程序上也應做好有關要求,使在興建都市房屋時的程序得以更有效率。條例應考慮以上的情況,建議加上條例明確規範審批實體的期限,以保障程序得以順利進行。並增加第六款、承批人在申請計劃中遇到不可抗力的情況下,可因此而中止上述各款所定的期限。

第一百條"公用徵收"
條文內容的一、至五、提及到的合理賠償、利益相抵、類似利用且價值與該項金錢賠償相若…,

建議:對於條例當中的"合理賠償"冀望當局能客觀、清晰界定,在進行"公用徵收"時,除了基於公共利益,回應社會訴求外,亦應對依法的承批人有公平的、真正合理的賠償,根據原土地用途的市場價值以及因公用徵收而損失的合理回報作出賠償,以示土地法律的公允。


與運輸基建辦會面

 

 



 
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