澳門建築置業商會
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2013年01月

中華總商會《2013年工商業座談會》
澳門建築置業商會 理事長 謝思訓

二o一二年建築地產業回顧

2012年全球經濟仍然未見穩定,低息環境、銀根放鬆,外圍資金不斷湧入等因素影響,不少居民選擇物業作為更好的投資工具,政府關注經濟泡沫爆破風險,去年十月再度推出措施以調控房地產過熱情況,措施出台後,住宅單位買賣宗數未見太大變化,樓價仍然持穩,但仍或多或少對行業造成影響。若要真正令樓市健康發展,必須增加土地供應量,適時發佈土地供應和儲備的相關資訊,增加市場透明度,優化及制訂長遠的房屋計劃及改善建築圖則審批程序。
總結全年房地產住宅成交量依舊以本地居民為主,佔八成以上,非澳門居民的房地產投資減至一成多。住宅單位成交量達16,917個,比2011年全年微跌,由於二手樓宇呎價有稍微升幅,及路氹城豪宅樓花之成交,帶動2012年全年住宅樓宇總金額達至742.3億,對比之前數年仍然有顯著上升。

二o一三年展望

澳門經濟仍見穩步發展,2013年普遍對房地產市場持樂觀態度,隨著土地法、城規法、文遺法、房地產中介人法律制度、樓花買賣制度等,與房地產市場相關的法律制度逐一實施,有助市場健康發展,提升市民對私人住宅投資的信心;截至2012年12月全澳外僱人口超過11萬,由於後萬九公共房屋、澳門大學新校區工程、輕軌工程項目等各項工程正進行得如火如荼,將會繼續帶動2013經濟及勞動力市場,預計今年外僱數字將有繼續增長的趨勢,並帶動住宅租賃市場有一定投資回報,但同時人資緊缺仍然會是行業面對的問題。

房地產市場概況

2012落成住宅單位數僅2,443宗,數量雖已較去年增加,但與09及10年比較,卻是不升反跌,供應量仍極度不足;市場上以二手樓宇買賣居多,樓花買賣的住宅單位也有4,500多個,年內新動工的住宅樓宇單位只有1,526個,保持一貫低水平。而根據2012年12月由CEM提供之資料顯示,本澳空置住宅單位估計達21,914個
據土地工務運輸局12月建築統計,正在施工階段的住宅單位有7,254個,審批中住宅單位尚存 29,527個,除了一萬九千個公共房屋單位將會陸續落成外,後萬九的6,300多個公共房屋亦已確實,為私人樓宇市場以外本地居民提供房屋居住需要。由於樓宇供應量與樓宇價格的調整空間息息相關,市民也可以透過相關資訊作為置業投資的考慮。
2012年住宅單位買賣成交數目與2011年相約,共16,917個,買賣價值總金額則再度大幅上升,達742.3億,較2011年高出153.69億元。就樓市調控措施出台至今,全年住宅單位成交數量未受到太大影響,因應建成新樓宇數量不多,就樓花買賣的住宅單位而言,大部份為豪宅項目,全年全澳住宅整體平均呎價達5,214元,相對2011年升幅超過30%;然而,以區份及季度再行分析,在第2季度錄得最低平均呎價為澳門半島(4,300),最高平均呎價為第3季度路環(7,448元),若不包括樓花之住宅單位平均成交價為每呎4,300元房地產價格方面,尚未見有下調現象,樓市估計仍存在一定隱憂,最多只會輕微調整。社會房屋、經濟房屋陸續出售,後萬九計劃的六千多個公共房屋已啟動,樓花法案快將推出,一手樓及新建成住宅單位數量預計不多,用家將會轉向二手樓宇,而由於大量外僱帶動住屋需求,預計租賃市場會有理想的回報。

制訂長遠房屋政策

萬九後再加六千三百多個公共房屋單位,已基本上解決中下階層的住屋需求,長遠而言,當局需調節本澳現時過熱房地產市場,並為未來房屋市場作好長遠規劃,解決各階層家庭住屋需求。因此,制訂房屋政策上,除了公共房屋外,應對私人樓市場作出研究,精簡和優化審批流程,市場有足夠供應,解決現時供不應求情況;另一方面,政府去年陸續收回多幅閒置土地,和將來五幅填海造地等,冀望當局能盡快公佈相關土地的規劃進度,公共房屋儲備和私人樓宇市場的供求情況等,使外界清晰市場的走勢和未來發展狀況,以避免公眾因市場不明朗而需求過熱的情況。最後,當局去年因應房地產市場熾熱情況推出了多項調控措施,本會表示支持,但本會建議當局相關措施需避免對首次置業人士造成影響,關注夾心階層置業問題,冀望當局能在未來推出更多針對性的措施,幫助他們置業安居,有助社會穩定及居民向上流動。

制訂健全房地產市場法律制度

《城市規劃法》、《文化遺產保護法》、《土地法》、《消防總規章》以及《房地產中介法律制度》等,均為建築置業界關注的法律制度,本會冀望以上各個法律制度均能夠如期實施,逐步理順項目批給程序,清晰本澳土地、城市發展及區域發展等各方面定位,增強建築置業界對未來房地產發展,和市民對置業投資的信心。

建築業概況

世界各地來澳旅客將持續增加,基建工程上馬,公共房屋趕工、新填海造地、路氹金光大道上的酒店項目工程如火如荼,建築工人就業情況,將會引致求過於供的問題,中小型建築工程項目較難招聘合用工人,工人日薪也會隨著市場需求而相對維持於高位,建築行業存在機遇,同時也面對著衝擊。

建築業人資緊缺問題嚴重

眾多工程項目開展,人資緊缺問題持續嚴峻,2012年12月建築業外僱已達一萬五千多人,是否滿足全澳各項大型工程,中、小型私人項目人資緊缺問題更趨嚴重。工人年紀老化,工作流動性過大,工作量、穩定性及舒適程度實難與其他行業相比,故此,本會認為持續輸入外地建築業僱員,才可確保各項公私型工程項目能按時順利完成。

落實持證上崗

本會支持建築工人持證上崗、工程技術人員專業認證、推動工種技能測試等工作,提升現時建築行業專業水平;盡快落實所有工人持證上崗,確保工人都有足夠的安全知識與意識,減低意外的發生。同時,加快各類工程技能測試,了解各工種的人力資源情況外,逐步提升本澳建築水平及質量,增強行業整體競爭力。

修訂《勞動關係法》,切合建築業實際發展情況

建築業界依法履行現行之《勞動關係法》,唯繁瑣的行政程序,往往在實行過程中與僱員產生爭拗,因建築工人流動性甚高,工作場所及其僱主也時常變更,工程合約期滿而結束其僱員關係。因應建築行業本身的特性,還望當局儘快展開法例修訂工作,檢討及修訂有關部門就法例的執行實況及對業界所反映的問題。

參考資料:統計暨普查局、土地工務運輸局、財政局、澳門電力股份有限公司。

謝思訓理事長發言
謝思訓理事長發言

《公共房屋及私人房產 市場事務關注小組》
2013年第一季工作報告

小組舉行了多次小組會議,討論議題包括 :

一、 後萬九的公共房屋策略

後萬九公屋首個公佈計劃共6,000多個單位已選址並將陸續興建,隨後的,待土地法等相關法律訂定後,如何定出土地資源的使用及分給,有多少土地可以預留為公共房屋土地。

二、 考慮<澳人澳地>的可行方向

商會認為公共房屋計劃中可另安排部份作為<澳人澳地>的臨時特別措施,不贊成轉由私人發展商興建。政府方面也須要就議題多方面考慮,參考鄰近地區政策,平衡本澳多方面利益,現時不應太倉卒定出方向及方案。

三、 公共房屋政策方面,如何落實“社屋為主、經屋為輔”

政府方面應作多方面考慮,視乎土地預留多少作公共房屋用途,社會經濟轉變也會有影響,堅持最先保障低層市民之住屋需求為首要。當低層市民住屋需求已得到滿足,中產人士仍未能上樓的情況下,政府是否有措施幫助他們? 如何協助或解決中產人士住屋問。

四、 討論樓花買賣價近況,部份要4至5年後完成的樓花買賣十分踴躍,個別更以安裝名牌設備為賣點。

小組認為: 這個經濟環境下發展商難以估計樓市變動,視乎政府或國家會否硬出調控措施。 建議i):措施一定不能令首次置業者受到影響。 建議ii):樓換樓,換向上流的情況可以作適當傾斜,如一年期內樓換樓,可以用退稅形式退回給用家。

五、 何解工務局就氹仔卓家村,青洲禁區,北安,蝴蝶谷等等一帶地區仍未能將規劃推出,應該充份利用土地資源;多個項目已被凍結很久,希望加快審批。

六、 針對後市供應不繼,小組贊成政府應推出土地拍賣或招標,但必須有嚴謹條件方向性,例如推出有關土地拍賣清單,讓公眾/發展商知道土地供應量作出考量,又或可以在拍賣地段中加上指定條件限制,市場價格與政府之相關政策是息息相關的。

七、 澳門現時經濟內部環境表面是穩定,但是,國內及外地資金是我們不能預測到的,一旦經濟出現問題,例如美國加息,相信影響會很大,澳門亦不能獨善其身。

《公共及私人工程事務關注小組》
2013年第一季工作報告

小組舉行了多次小組會議,討論議題包括 :

公共工程方面

一、 公共工程項目之分判與總承建之關係

就政府工程望廈社屋第二期之項目發生總承建拖欠分判工程費用事件,引起傳煤廣泛報導,政府是否需要以業主身份作出調停?就大型公共工程項目而言,政府是否可以用行政及財政手段監管總承建商按時支付費用予分判商及供應商,避免不規則狀況出現,對工程形象及進度造成影響。
建議政府查明事件真相,向公眾公佈,並嚴肅處理跟進,以保證將來同類事件不再發生。

二、 橫琴澳門大學預算超標事件

有關部門之預算巨額超支,繼續而來,還有輕軌及粵澳新通道等大型工程,希望有關政府部門聘請專業人士作科學估算,增加透明度。
因工程項目種類不同,大部份招標工程,目前均以系列價方式承攬,建議應遵從國際慣例,除圖則未能充分反映工程量的項目外,均應以總包方式批給,以減少因按量結算出現爭議,避免結算時不公平或不規則狀況。

三、 公共工程項目中相關實體:政府技術員/設計公司/質檢/監理/等

據多方同業反映,工程進行往往遇到技術性的問題,由於政府官員/設計公司/質檢/監理等單位對處理方式取態各異,令有關事件得不到合理性的解決方案,影響工程正常進度,建議監管單位必須做好協調工作,作為業主的政府部門應該綜合個案意見,作為主導性角色,磨合出合情合理的解決方案。

四、 公共工程投標事宜

經討論,建議公共工程在選出頭三標書後,招標實體應按初步評標結果分別約見得分最高的三位投標者,讓該三位投標者代表就標書內容作陳述,作為最後評標相關資料。

五、 評標委員會成員

評審委員會之組成應進行適當調整,目前評標委員會除定作人代表外,其他成員均由其他政府部門人員組成,其中大部份與工程專業無關,致使評標結果的專業性及科學性,與目前業內市場運作狀況脫節。建議當局應考慮以有關專業人士組成評標委員會,其中應包括設計單位成員,對投標進行專業分析,以期評標更具科學性和合理性。

六、 建議「承建商」與「監理公司」的標書應同步招標;

關於監理公司職員到地盤上班事宜,出現一些爭議性問題,在承建商一方,工期按日曆天計算,除法定強制性假期外,每週工作七天,而監理公司則每週工作五天半,公眾假期休息。在監理公司休息時段如需到現場檢查質量時,監理公司一般會向承建商收取加班費用。該狀況產生承建商與監理公司間有金錢交易,較易引發不規則狀況。應向相關部門反映情況,制定較完善的守則,令承建商與監理公司間關係清晰化,透明化,合理化。

私人工程方面 :

一、 土地工務運輸局三月八日之業界內部會議

簡介會議內容

  1. 建築、擴建工程計劃(動工申請)之新措施三月一日開始,當申請人遞交工程准照申請書後,工務局人員隨即籌備實地放點之工作,以縮短批准動工申請之時間。
  2. 檢驗(收則)聯合會議已啟動及見成效。
  3. 分類分流審批則的工作將啟動,分M級P級 / 高層樓宇分開兩條隊伍審批,並由該部門作主管有關分流的進度。建議超高超大型項目另分為第三條隊伍。
  4. 如涉及多塊土地合併使用入則時,必須先把該些土地業股/股東合併,才可入則申請。
  5. 土地利用期限的遵守、延期、罰款及歸責等再詳細介紹,特別提出土地利用期(包括延長期)必須完成所有特別負擔。
  6.   M級以上樓宇或非第I使用組(如商業/酒店用途)的P級或M級樓宇須最少具備一個消防通達面。對於規模小且樓層數目不大的項目,倘若未能符合要求時,須提供具理據的技術解釋及補足措施或替代方案,以便聽取消防局意見,工務局可考慮放寬。

其他 : 關於工務局大堂收件服務台之工作,將會考慮安排技術員於服務台協助查以改善收件工作。

 二、 關於近期熱話,疊石塘山腳“私家地”發展引起社會關注聲音集中在批評城規、城市發展無保育意識,質疑在《城市規劃法》及相關規劃細則出台前,搶閘批出有損山體或其他自然資源的項目,斥責這些舉措有違公衆期望,陷特區政府於不義,難向居民及中央政府交代就這個例子,保育對發展商有著一定影響,保育不僅靠空談可以達到成效,由於澳門土地資源有限,東西文化交匯源遠流長,舊建築物比比皆是,故應按實際狀況界定建築物保育的社會價值,以平衡發展與保育的關係。不能因為一小撮所謂保育人士的聲音,當局就強迫發展商妥協讓步,這對投資者不公,將影響澳門的房地產投資環境,對澳門長遠發長不利。

《城市規劃法土地法暨事務關注小組》
2013年第一季工作報告

就土地法內容本會關注的課題包括 :

一>土地轉讓
二>土地轉用途  
三>溢價金計數方式方程式計算受到不同份數影響,參照份數中包括”拍賣價”,但拍賣價之參考也要考慮有關拍賣土地之年份,土地的類型、區域及面積等不同因素,陳楚松 舉香港例子, 拍賣價會把土地發展利潤估計應收溢價金。
四>土地利用期限

其他 :  法例內對公益範疇/公共事業的土地批給,就制訂法律時候,如果政府已有明確的傾斜範疇,可以公開其傾斜方向,增加透明度,傾斜範疇應該在適當經濟環境下作適度調整,但必須讓公眾知識了解,制定法律必須具宏觀性。

關注點 :

  • 關注「土地利用期限」的問題,因將來新法律之過期罰款與溢價金的計算方程式存有參數。建議「期限」應該著眼點在於建築項目的大小、類型、難度而給予期限的長短,應有一定指標作為計算期限的指引,才可合理。舉例80年代興建的建築物較為簡單、較容易計算土地利用期,但現今時代的建築項目講求設計、難度級數較高,項目的審批也複雜,土地利用期較難計算。
  • <地土利用期>長短之原則及目的,批給利用期為項目之發展,何以合理? 是否具備客觀準則? 限定項目發展期讓政府清晰社會整體上建築之發展進情,唯制定法案之立場、精神並不應阻撓合理的發展,行政程序不洽當使得多個工程項目被不合理的阻延,發展商更因而被罰並蒙受經濟損失。

  • 建議有關權限實體能一次性批出較為寬鬆的<土地利用期>,訂出標準,不同種類項目之批給期限計算標準,讓發展商先作估算,評定該目之發展期。
  • <土地法>案中何為「公共利益」原則,如何解釋為之「公共利益」而可以免公開競投的原則。是否,當有一個公共利益的需要,就要取代另一個利益?
  • 就建築置業界為關注的問題,比較著重於土地利用期的批給、審則程序及流程。舊法內沒有提及批則出現問題以至出現停頓期時段如何處理? 質疑法案為了個別例子,以免出現閒置土地的情況,而另到合法商人在真正操作上遇到困擾。

《勞資關係及社會事務關注小組》
2013年第一季工作報告

勞工局與業界就地盤衛生安全舉行交流會議
劉永年代表商會及小組出席勞工事務局與業界舉辦之地盤衛生安全交流會議,局方主力向與會者詳細解釋有關<地盤安全>措施不合規則將即時被檢控及處罰的例子,業界亦向局方反映地盤工作的實際工作環境情況,與會者踴躍提問及與局方進行交流。

勞工局-地盆安全會議
勞工局-地盆安全會議

勞資關係及社會事務關注小組
於一月二十九日邀約澳門保險公會進行午餐會議,榮幸獲得保險公會長姜宜道出席,並有多位保險業界專業人士一同與本會共進午餐,就建築行業之相關保險事宜互動交流。討論內容簡錄如下,並給各位會員參考。

一、 建築地盤之全險保障範圍,其中勞工保險是法例強制性保險,保障及賠償必須依法,所以未能保障地盤工作的”判頭”(他們屬自僱人士)、建議可以另外替他們購買指定的人身意外保險,作為額外為他們提供保障。

二、 國際性的企業來澳,企業要求承建商提供的保險種類也有不同,與嘉賓進行討論,嘉賓一一回應,表示保險公司歡迎業界購買保險時可以多提、多問、以了解真正應購買保險的內容。

三、 代表就曾經遇到有關保險上不明白的問題,踴躍向嘉賓提問,例如 : 僱員上下班的保險如有需要,應如何購買及了解保障條文?

出席嘉賓還有植堯鍇(澳門保險 – 行政總裁),羅錦其(聯豐亨保險 – 董事總經理)及王柏煒(亞洲保險 – 澳門分行高級副總裁)。

保險界與本會
保險界與本會

 



 
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