澳門建築置業商會
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2014年3月

支持崔世安競逐連任

商會於三月份理監事聯席會議討論內容時,與會者並就崔世安行政長官公開表示有意競選連任,商會同人深感欣喜。理事長謝思訓表示,崔特首過去多年在施政方面取得一定成績,競選承諾中不少政策得以落實,過去滯後的公共房屋建設以前所未有的速度進行興建,已能正面回應居民住屋問題。他表示,本澳未來發展將受到土地資源及人力資源的制約,對本澳國際休閒中心定位的發展帶來一定阻力,希望崔世安能成功連任,因應本澳面對的問題設定政策目標,推動本澳社會及經濟持續發展,並落實人才培育,解決本澳人力資源及交通問題,配合本澳未來發展。

支持崔特首續任
支持崔特首續任

中華總商會《2014年工商業座談會》
澳門建築置業概況,回顧及展望

澳門建築置業商會理事長 謝思訓

I.  回 顧

澳門地產建築業於2013年受以下因素影響

1)  環顧全球2013年經濟持續不穩,復甦步伐緩慢,爲防範經濟滑坡,各國央行被迫維持低息環境、及保持銀根寬鬆,引致熱錢持續流向高增長經濟體系。澳門再度成為全球矚目投資熱點之一,2013年底,住宅單位錄得平均售價每平方呎$7,400。

表1. 根據統計局之繳納物業轉移印花的住宅樓宇買賣概況比較

年份

住宅樓宇單位
買賣數目

每平方呎
成交價
(澳門元)

住宅樓宇單位
買賣價值
(澳門元)

2010

 17,989個

2,820

459.3億

2011

 17,176個

3,766

588.6億

2012

16,917個

5,300

742.3億

2013

12,046

7,437

681.9

表2.  2013年住宅單位成交呎價表按區域分析

住宅單位(實用面積)全年平均成交價(澳門)

2013
總買賣數目

全澳平均呎價

澳門區

氹仔

路環區

12,046

$7,437

$7,251

$7,456

$9,297

表3.  2013年按樓齡分析住宅樓宇買賣概況

樓花

5年以下

6-10年

11-20年

20以上

3,868

868

419

3,087

3,804

2)  旅遊博彩業帶動下,經濟活動錄得滿意增幅,居民收入提升,對置業意欲有正面影響。外來專業管理人員住澳數目上升, 租賃市場活躍,對住宅需求亦有正面影響。

3)  特區政府繼續在公共房屋領域投放大量土地及財政資源,短短數年內為澳門居民提供兩萬個以上社會房屋及經濟房屋單位,反觀提供發展之私人住宅單位土地則寥寥可數,私人房屋供應鏈斷裂,2013年全年建成之住宅單位數目僅1,055個,嚴重供求失衡。

4)  回顧過往四年,新動工住宅單位數量嚴重偏低,相對全澳220,000住宅單位總數,每年新動工之私人住宅單位平均不到全澳住宅單位1%。待審批項目包括種種原因而積壓之住宅單位總數兩萬七仟。按現時澳門經濟發展模式,人口增長速度,年靑家庭對置業渴求,大量住宅單位審批過程進展緩慢現狀,新動工住宅單位偏低情況,對嚴峻供求失衡現象做成火上加油。

表4. 私人工程之建成及擴建各類樓宇單位數據

年份

建成及擴建樓宇單位數目(已發出入伙紙)

新動工樓宇單位數目

總數

住宅

總數

住宅

2010

4,527

4,066

870

781

2011

1,387

1,099

2,159

2,053

2012

2,558

2,443

1,592

1,526

2013

1,316

1,055

2,241

2,124

5)  為推動地產業健康發展及規範中介人運作模式,特區政府在2013年中相繼推出”房地產中介業務法”及”樓花法” 。此等法例對完善澳門地産界營運,及對維護消費者權益均大有裨益。然而,大部份發展商、地產中介人、及消費者均未能即時掌握新法例之細則、引致短期內可提供市場買賣之住宅單位數量萎縮,亦間接做成僧多粥少情況。

6)  為阻遏熱錢大量流入澳門房產巿埸,及增加短期物業炒買成本,澳門特區政府近年推出劉十招,新八招,特別印花稅,銀行按揭指引等,此一系列措施在遏止投機活動方面收到一定成效,但在壓抑樓價方面則未見顯著成果,大幅萎縮的成交量做成有價無市及樓價乾升現象,高昂的交易成本未見將全部炒家置於門外,但已令大部份買賣雙方卻步,做成買賣兩閒,形成賣家「有樓賣不得」,及買家「望樓止渴」之不正常現象。 

II. 展 望

短中期而言,估計澳門房產市場將繼續由以下因素帶動;

1.  澳門經濟增長保持強勁,固定資產投放及基本建設金額將維持高水平,估計樓巿基礎將持續正面,基本需求及置業意欲穩定向上。

2.  國際低息環境將維持一段時間,短期內,基金流向將繼續指往高増長地區。中長線而言,央行退巿及利息偱環上行亦在所難免。具體時間表,退市場深度,寬度及速度將由經濟及政治因素主導。澳門及其他大中華區經濟亦難免受到不同程度影響。

3.  政策層面方面,估計澳門特區政以穩定樓價作為目標,一籃子行政手段壓抑需求,現階段不完全排除政府推出新政策及「新辣招」。

III. 建 議

澳門樓市存在根本問題源於供應及需求之間長期出現不平衡。新監管法例令市場供應量即時萎縮,雪上加霜,新舊辣招嚴重扭曲巿場訊息,封殺市場自動調節機制。根治問題,需「順籐摸瓜」,有序行政手段,適當釋放土地資源。

敝會提出如下建議:

1. 以行政手段鼓勵地段或物業業主將「非住宅用途地段」轉為「住宅地」,亦需適時檢討過往為扶持旅遊博彩業發展而提供大量土地興建酒店之優惠政策。

2. 三月一日生效之土地法,城規法,及其他相關法例,將逐步改善土地資源管理制度及對圖則審批程序有正面影響。但短期而言,靈活執行新法例並務求於最短時間內,適當將「生地」變「熟地」,適時增加具條件興建住宅單位之地段。

3.  在推行公共房屋政策之時,貫徹實踐「居者有其所」及「社屋為主、經屋為輔」之兩大原則。回應年青家庭的訴求,以具彈性及前瞻性政策鼓勵年青家庭以<<先租社屋,後購經屋>>方式處理居住問題。此舉對完善澳門住宅市場階梯化起正面作用。同時建議政府構思及設計「優良版社屋」,推出居住環境更佳及提供更適合青年人之居所。

IV. 人資情況

1.建築業人資緊缺

建築業人資緊缺情況持續嚴峻,2014至2017金光大道將有數萬計酒店房間興建及落成,增加外僱輸入刻不容緩。數據顯示,2013年11月建築業外僱達二萬五千多人,但因應全澳各項大小型工程展開,本地工人年紀老化,專業技術人員不足等問題,即時輸入建築業外僱作為補充方能確保各項公私型工程得以順利展開及完成。

2.檢討《勞動關係法》

建築業之獨特性包括建築工人跨地盤工作及流動性甚高,引致建築界執行現行《勞動關係法》時出現困難,業界祈望當局針對業界反映的意見進行適時檢討,修訂有關法例及具體執行實況。

3.訂定《最低工資》需考慮實際情況

最低工資之訂定將對置業界之另一相關行業﹣物業管理業﹣做成深遠影響。我們支持訂立最低工資標準,亦洞悉制訂適當之最低工資水平充滿挑戰性。過低之水平將對改善生活素質無實際裨益,過高水平將產生不良之連鎖效應,嚴重握殺澳門中小企及微型企業之生存空間。

澳門工商業座談會
澳門工商業座談會

新會員介紹

會員資料

編    號: 780

名    稱:  冼道明

地    址: 澳門得勝馬路24號龍珠台3樓A

聯絡電話 : 6611 4088

★ 遵照會章,各會員可於即日起至二O一四年四月三十日到秘書處繳交二O一四年度會員年費,個人會員之會費為澳門幣二佰元正,商號會員為每年澳門幣四佰元正。

理事相片圖輯

2014MIECF環保展(一)
2014MIECF環保展(一)

2014MIECF環保展(二)
2014MIECF環保展(二)

代表出席廟宇文化節(一)
代表出席廟宇文化節(一)

代表出席廟宇文化節(二)
代表出席廟宇文化節(二)

代表出席自來水春節活動
代表出席自來水春節活動

代表出席棚業工會慶祝活動
代表出席棚業工會慶祝活動

關於「建築及城市規劃範疇內的認可、登記、註冊和執業資格法律制度」之意見書

專業註冊建築師,土木工程師,機電工程師及燃氣工程等,他們應有著專業知識,負起社會責任。訂立法律後,更可將專業水準提升,故此,也希望立法過程必須嚴謹,本會組織<公共及私人工程事務關注小組>亦特別舉行工作會議,研究及討論條文內細節內容,向專業團體議員辦事處議員提交書面意見,以表達商會和會員意見及立場。

 

具體意見及建議 :

第一章   第二條 適用範圍

商會對第二條適用範圍內多達十三個專業認證項目表示有保留,主要原因是本地區人力資源,包括專業人士,暫時出現嚴重短缺,將未能即時有足夠專業人士處理多達十三個項目,建議應以建築範團為主的四個項目以為登記, 認證後以識別作為將來簽署文件之認可. 其他九個項目, 即可分別歸納四為主項的兼任範圍內, 具體建議如下 :

第一項 建築學 兼

景觀建築學

城市規劃學

環境工程學

交通工程學

 

第二項 土木工程學 兼

消防工程學

環境工程學

交通工程學

---

 

第三項 機電工程學 兼

消防工程學

電機工程學

機械工程學

工業工程學

 

 

第四項 燃料工程學 兼

 

 

化學工程學

 

亦可考慮循序漸進,分階段將專業認證項目由四項增加至適當或十三個項目。

 

第五條 持續進修

二. 進修活動的類別 時數及修讀方式,由補充性行政法規訂定

建議進修時數每年不少10小時為限。第七條 委員會職權

(六)  對私營部門已登記的技術員採取紀律行動:

本會對該職權存有疑問,希望多考慮委員會的裁量權是否為最終裁決,建議設立上訴基制。

(七)  促進與其他國家或地區具專業資格互認職責及職權的同類實體訂立專業資格互認協議。

本會認為委員會主要為促進及協助有關工作,而有關學歷專業認證方面,應由教育司有關部門負責,無須功能重疊.

 

第八條 構成、組成及運作方式

(二)  委員會內私營部門專業人士的人數不可多於公共行政當局的代表人數

本會建議,認為成員組成人數,應該為各持一半人數較為恰當。

第九條 登記的要件

(二)  已完成至少兩年全職或五年非全職的實習期;

建議修改為五年全職實習期,具在澳兩年工作經驗,有關工作經驗證明,必須由該曾任職公司發出聲明書並由公司相關註冊專業人士簽署聲明。

第五章 專業職務

計劃編製 工程指導及工程監察職務的共同規定

本會完全不贊同強行立法訂定上述三個職務,關於政府工程項目, 政府標書上如何要求該工程項目定立任何職務,乃商業行為,業主和承建商之間的合約要求,並不是專業認證法律制度之討論範疇。

公共及私人工程均有大小不同,專業程度不一樣的項目,但第五章內容,以法例訂定同一式樣的做法是不切合實際操作,以上述四項專業工程師已涵括有關工作範疇, 無須<疊床架屋>,強行立法。

第二十五條 民事責任保障

本會亦就此課題向本地區保險業界諮詢,得到資料顯示,本地保險業對提供專業保險興趣不高,就目前社會上未能提供專業保險購買的時候,強行立法將帶出嚴重法律問題,建議應當在適當時候,行政當局需與本地區保險業研究提供有關專業保險。

最後,本會表示支持政府行立法以提升行業專業,優化行業長遠發展,但也需要切合行業實際操作及社會現實情況,及深化考慮。與此同時,制度規章的發展及可行性,政府各部門也應做到互相協調,就相關的條文得以配合處理。

建置各事務關注小組工作季度報告

<公共房屋及私人房產市場事務關注小組>

2014年第一季度工作及討論議題

討論<<澳人澳地>>研究報告內容

1.  <<澳人澳地>>是否供予中層人士或所有澳門市民 ?

2.  <<澳人澳地>>是由政府主導或是由私人市場?

3.  參考香港政府經驗,政府批地另加上條約,樓價參照市價七成,轉讓折扣一成等類似限制條款,與私人發展商合作,售予市民等等。

4.  擔心樓市出現大變,當供款出現問題時,社會問題更多。

5.  <<澳人澳地>>由私人市場主導,讓本地發展商參與。

6.  認為政府必須公開公佈土地儲備,年度將有多少土地被拍賣,批地時間表等,於土地拍賣時作為價格參考之一。<<澳人澳地>>的轉讓時設印花稅加大限制條件。

7.  若土地批給作<<澳人澳地>>之用,將會有條件所限,亦是發展商考慮地價之一。

8.  思考<<澳人澳地>>是一次性政策? 還是陸續展開 ?

9.  參照香港經驗,<<澳人澳地>>之樓價也不會比市場價太低,比經屋貴較多。

10.  假設引用經屋相關方式,設收入要求之條款,收入較高者即可自行選擇<<澳人澳地>>或是<經濟房屋>,兩者均可。

11.  新加坡政府之相關經驗,結果還是走向政府主導,市民以買套房為主。

12.  設有禁售期,轉讓限制,因為土地是政府資產,也是全澳市民資產,設有條例才顯公平性。

13.  香港多年前也曾有相關經驗出台,但現時沒有繼續,因為沒有發展商參與。

14.  必須參考更多香港相關資料作討論。如完全沒有條件限制,對私人市場影響會很大。

15.  建議於限制條件上,就成本價和成交價之間的數字、轉讓樓宇之折讓價又或補差價作為<<澳人澳地>>「儲備金」,<<澳人澳地>>樓價應是參照市場樓價。

16.  參照現時經濟房屋政府上再作調整便是<<澳人澳地>>。

17.  建議政府先以2或3個項目作嘗試,試探市場情況,作為短期政策。政府也需要留土地作為公共房屋及經屋之土地儲備。

18.  若加設了<<澳人澳地>>,則經屋申請人之收入上限應作下調?


<公共及私人工程事務關注小組>

2014年第一季度工作及討論議題

會議討論事項 :

1. 談建築行業的人力資源短缺情況。
2. 討論公共工程質檢時出現差異問題,如何解決?
3. 私人工程項目申請開工准照時仍然很慢,何以優化審批流程?

一)  地企業人資流失情況嚴重,由於路氹多間博企工程啟動,需要大量各項人資運作,因而吸引本地企業的本地僱用轉投博企,也因為本地僱員數目少了,市場上人力資源不足,未能即是聘請僱員補充,更因而被人資辦扣減外僱人數,本地僱員減少,令缺人手的問題變得更重。建議給予博企特別條件,讓其申請外僱員工時(包括工程師及非常規性的技術工人),特定條款,改變配額的制度。

當局應作中長期之研究,以人力資源數據訂定量化行業需要外僱人數。建立人力資源數據庫,隨著職安卡制度將快立法生效,可藉此計算建築工人職員之數目,卡內應存有個人資料包括: 性別、年齡、工種、本地非本地等等,從而計算未來工程數量所需要額外的人力資源。

特項公共工程 / 博企特殊技術項目,其申請之非常規性專業外僱,由於本地沒有該工種經驗的建築工人及技術員,建議給予特別豁免條款,無需任何配額條件。免因配額問題而搶去本地企業僱員。

申請建築工人外僱的工種代號過份細分,令某一項建築工人不能兼做另一項的類同工種,以免出現過界,從而出現人力資源未能妥善運用,迫使企業申請過大數量外僱。由於地盤工種較多,建議代號可作修改為適合地盤運作的編制,例如 : 地盤建築工人 – 混凝土 (20-1)、地磚 (20-2),這兩個工種工人可以交替工作的,也視為同一代號。

二)  就工程質檢時出現差異問題,反映近期出現反覆及或不合理的檢測要求,舉加重了人力資源及工程效率低的問題,技術要求與現實情況脫節,令承建單位難以適從,提出個案交流,探討應如何向政府反映上述問題。

三)  私人工程項目申請開工准照時仍然很慢,工務局曾優化審批流程,見有效果;但近期又再拖慢,批則後,有條件申請開工准照,但會出現其他條件一再拖延,一般耗時數以月計,嚴重影響生產流程。希望本會領導向工務局反映行業近況,並爭取恢復商會代表與各有關工務部門舉行的恆常溝通會議。

<城市規劃法、土地法暨相關事務關注小組>

就城規法、土地法及文遺法於三月一日同時生效,小組介紹

城市規劃法主要內容

一.  六大亮點及原則

二.  城市規劃的種類及等級  (總體規劃及詳細規劃)

三.  主要程序* 城市規劃的編制程序

四.  總體規劃生效後五年後必須檢討,詳細規劃生效後五年可以檢討。(檢討及或修改的啟動程序),如何屬規劃的無效制度。

五.  城規法與文遺法的協調

六.  涉及文遺法的部份,如何展開公眾諮詢

七.  何為利害關係人

八.  土地的分類及用途

九.  城規委員會的架構組成、職權及運作

十.  對私人權利的保障及賠償

十一.  規劃條件圖PCU的內容介紹,發出PCU的程序所需時間。

十二.  過渡期

澳人澳地小組會議
澳人澳地小組會議

接待俄羅斯商貿團交流活動

商會協調安排及接待俄羅斯商貿建築訪問交流團蒞澳, 進行交參活動 並得威尼斯人集團大力支持, 接待本會代表及俄羅斯訪問團一行共30人參觀該集團的第三期建築地盤<巴黎人>, 承建公司負責人向代表團就項目內容作出精彩講解。是次交流活動,體驗了<引進來, 走出去>的真正意思, 又達到了作為外地與本地建築行業的交流平台. 推動本行業向外發展更為暢順.

俄羅斯人到工地參觀(一)
俄羅斯人到工地參觀(一)

俄羅斯人到工地參觀(二)
俄羅斯人到工地參觀(二)

 



 
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