澳門建築置業商會
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2016年1月

中華總商會《2016年工商業座談會》
澳門建築置業行業概況,回顧及展望
澳門建築置業商會謝思訓理事長

I. 澳門地產建築2015回顧

1. 澳門於2015年出現新經濟形。GDP下調17%至 3,687 億,博彩收入下調34%至3,515億,政府盈餘亦大幅下調69%至293億。

2. 中國於2015年亦錄得自1990年以來最低的GDP增長率。名義增長率為 6.9%,工業生產年增 5.9%,而房地產開發投資仍持續下滑。與 2014 年同期比,名義增長率僅1%。主因為佔比逾六成的住宅投資僅微增長 0.4%。

3. 環顧2015年全球經濟環境欠佳,大多數國家貨幣處於弱勢,市場氣氛負面。雖然各國央行繼續奉行寬鬆貨幣政策,甚至採取負利率措施,但市場避險情緒瀰漫,大部分主要城市地產市場乏善可陳。

基於以上宏觀形勢影響,澳門物業市場亦出現調整。

1. 全年住宅成交量下跌至5,976 單位,比 2013 年的12,046單位,及2014年的7,625單位,分別下調50%及22%。整體住宅(即現貨加樓花)呎價亦由2014年第二季高峰的$9,290,下調24% 至2015年第四季的$7,072。

2. 首先聚焦2015現貨市場,現貨住宅呎價由2014年第四季度的$7,625,下調13% 至2015年第四季的$6,602。

3. 再聚焦2015樓花市場,住宅樓花呎價由2014年四季度的$13,620下調30% 至2015年第四季的$9,606。

4. 以上數據顯示成交量較大及以本地用家為主的現貨市場於2015年表現相對平穩,而包括投資成份,投機誘因,及槓桿比例較高的樓花市場則呈現嚴重波幅。更重要是顯示到現貨市場在經濟下行的情況下依然保持相對平穩,為日後經濟循環恢復上升軌跡時的升值動力奠下重要基礎。

5. 住宅租值亦於2015年下調。根據仲量聯行提供的調研資料,豪華住宅租值全年下調30 %,其他往宅租值亦下調18%。

6. 回顧2014年之前,澳門新動工及落成的住宅單位數量偏低。每年新動工及落成的住宅單位分別不足2,000個。於2015年底,新動工住宅單位共有5,265個,全年亦共落成4,218個單位。2015年底仍在建築中有單位13,013個,處於設計階段的單位有21,071個。

II. 展 望

短中期而言,估計澳門房產市場將繼續由以下因素帶動:

1. 未來數年,澳門固定資產投放及基本建設項目投放將維持較高水平,充以維持正常商業活動及就業率,估計樓巿基礎將保持良好基調,市民置業意欲及需求穩定。

2. 環球經濟及國際金融不確定性將維持一段時期。中長線而言,央行退巿及利息偱環上行亦在所難免。具體時間表,由經濟及政治因素主導,澳門及其他大中華區經濟會受到不同程度影響。

3. 澳門失業率維持極低水平,基本全民就業狀況在短期內不會產生大變化,薪酬亦維持合理増幅。

4. 政策層面方面,估計政府將繼續以穩定樓價作為主導方向。

III. 建 議

澳門樓市存在根本問題,源於供應及需求長期出現不平衡。部分現行法律,法規及行政程序更令市場供應量萎縮。而實行數年的"辣招"更扭曲巿場運作及封殺市場自動調節功能。

本會建議如下:

1. 建議立法會及行政當局審慎考慮現時在立法會常設小組進行討論的<<修改<民法典>不動產租賃法律制度>>,包括「租金管制」之建議。敝會之專責小組亦已即時開啟調硏工作,深入考究法案中條文將會帶出的影響。初步結論趨向謹愼,倡議以社會整體利益為依歸,希望能夠將「租管」衍生的社會問題及負面影響以科學及理性態度量化 , 分析及處理,亦希望能夠向澳門社會提供比 「租管」更具效力的方法,以便處理澳門租賃市場面對的問題,尤其是民生方面的問題。

2. 建議行政當局從根本整治土地資源管理問題,盡快以有秩序之行政手段,適當釋放土地資源。土地法,城規法等相關法例於2014年3月1日生效後,至今未能改善土地資源管理。規劃條件圖批程序亦未見改善。短期而言,行政當局需要靈活執行新法例,務求於最短時間內加大力度將「生地」變「熟地」,增加具條件興建住宅單位之地段。另外,多幅政府批地到期而尚未完成發展的土地 ,可能面對政府按現行土地法陸續收回土地,包括因政府行為而引致發展受拖延的土地。處理接踵而來的法律及行政問題將會令澳門社會困擾不休。

3. 建議行政當局儘快處理 建築業人資嚴重不足充情況。由於本澳人口結構近年出現實質性變化,建築行業的前線生產崗位雖然待遇較其他體力勞動工種高,但仍未能吸引年青人入行,令行業出現斷層。除適當調整輸入外僱政策以解決目前勞動力不足問題外,建議當局應製訂措施,與業界合作設立建造業培訓機構,提高建造業工人專業水平日,鼓勵年青人投身建築行業,為本地建造業構建持續發展平台。

4. 建議行政當局檢討《勞動關係法》及《聘用外地僱員法》,優化行政程序,適當修訂工種分類,靈活處理及容許外地僱員跨地盤工作,務求減低僱主需要招聘的外僱數量,將澳門外僱總數維持適當水平。


中總工商座談會

魯班先師尾誕 農歷十二月二十日

眾理監事 員會 扶老攜幼齊來魯班廟進行拜祭儀式、參與傳統節慶活動。


玉福臨門


師傅座前


分燒肉


廟前合照

魯班廟參與廟宇文化節


廟宇文化節


廟宇文化節


廟宇文化節

 



 
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