澳門建築置業商會

2016年1月

中華總商會《2016年工商業座談會》
澳門建築置業行業概況，回顧及展望
澳門建築置業商會謝思訓理事長

I. 澳門地產建築2015回顧

1. 澳門於2015年出現新經濟形。GDP下調17％至 3,687 億，博彩收入下調34％至3,515億，政府盈餘亦大幅下調69％至293億。

2. 中國於2015年亦錄得自1990年以來最低的GDP增長率。名義增長率為 6.9%，工業生產年增 5.9%，而房地產開發投資仍持續下滑。與 2014 年同期比，名義增長率僅1%。主因為佔比逾六成的住宅投資僅微增長 0.4%。

3. 環顧2015年全球經濟環境欠佳，大多數國家貨幣處於弱勢，市場氣氛負面。雖然各國央行繼續奉行寬鬆貨幣政策，甚至採取負利率措施，但市場避險情緒瀰漫，大部分主要城市地產市場乏善可陳。

基於以上宏觀形勢影響，澳門物業市場亦出現調整。

1. 全年住宅成交量下跌至5,976 單位，比 2013 年的12,046單位，及2014年的7,625單位，分別下調50%及22%。整體住宅(即現貨加樓花)呎價亦由2014年第二季高峰的$9,290，下調24% 至2015年第四季的＄7,072。

2. 首先聚焦2015現貨市場，現貨住宅呎價由2014年第四季度的$7,625，下調13% 至2015年第四季的＄6,602。

3. 再聚焦2015樓花市場，住宅樓花呎價由2014年四季度的$13,620下調30% 至2015年第四季的＄9,606。

4. 以上數據顯示成交量較大及以本地用家為主的現貨市場於2015年表現相對平穩，而包括投資成份，投機誘因，及槓桿比例較高的樓花市場則呈現嚴重波幅。更重要是顯示到現貨市場在經濟下行的情況下依然保持相對平穩，為日後經濟循環恢復上升軌跡時的升值動力奠下重要基礎。

5. 住宅租值亦於2015年下調。根據仲量聯行提供的調研資料，豪華住宅租值全年下調30 %，其他往宅租值亦下調18%。

6. 回顧2014年之前，澳門新動工及落成的住宅單位數量偏低。每年新動工及落成的住宅單位分別不足2,000個。於2015年底，新動工住宅單位共有5,265個，全年亦共落成4,218個單位。2015年底仍在建築中有單位13,013個，處於設計階段的單位有21,071個。

II. 展望

短中期而言，估計澳門房產市場將繼續由以下因素帶動:

1. 未來數年，澳門固定資產投放及基本建設項目投放將維持較高水平，充以維持正常商業活動及就業率，估計樓巿基礎將保持良好基調，市民置業意欲及需求穩定。

2. 環球經濟及國際金融不確定性將維持一段時期。中長線而言，央行退巿及利息偱環上行亦在所難免。具體時間表，由經濟及政治因素主導，澳門及其他大中華區經濟會受到不同程度影響。

3. 澳門失業率維持極低水平，基本全民就業狀況在短期內不會產生大變化，薪酬亦維持合理増幅。

4. 政策層面方面，估計政府將繼續以穩定樓價作為主導方向。

III. 建議

澳門樓市存在根本問題，源於供應及需求長期出現不平衡。部分現行法律，法規及行政程序更令市場供應量萎縮。而實行數年的"辣招"更扭曲巿場運作及封殺市場自動調節功能。

本會建議如下：

1. 建議立法會及行政當局審慎考慮現時在立法會常設小組進行討論的<<修改<民法典>不動產租賃法律制度>>，包括「租金管制」之建議。敝會之專責小組亦已即時開啟調硏工作，深入考究法案中條文將會帶出的影響。初步結論趨向謹愼，倡議以社會整體利益為依歸，希望能夠將「租管」衍生的社會問題及負面影響以科學及理性態度量化，分析及處理，亦希望能夠向澳門社會提供比「租管」更具效力的方法，以便處理澳門租賃市場面對的問題，尤其是民生方面的問題。

2. 建議行政當局從根本整治土地資源管理問題，盡快以有秩序之行政手段，適當釋放土地資源。土地法，城規法等相關法例於2014年3月1日生效後，至今未能改善土地資源管理。規劃條件圖批程序亦未見改善。短期而言，行政當局需要靈活執行新法例，務求於最短時間內加大力度將「生地」變「熟地」，增加具條件興建住宅單位之地段。另外，多幅政府批地到期而尚未完成發展的土地，可能面對政府按現行土地法陸續收回土地，包括因政府行為而引致發展受拖延的土地。處理接踵而來的法律及行政問題將會令澳門社會困擾不休。

3. 建議行政當局儘快處理建築業人資嚴重不足充情況。由於本澳人口結構近年出現實質性變化，建築行業的前線生產崗位雖然待遇較其他體力勞動工種高，但仍未能吸引年青人入行，令行業出現斷層。除適當調整輸入外僱政策以解決目前勞動力不足問題外，建議當局應製訂措施，與業界合作設立建造業培訓機構，提高建造業工人專業水平日，鼓勵年青人投身建築行業，為本地建造業構建持續發展平台。

4. 建議行政當局檢討《勞動關係法》及《聘用外地僱員法》，優化行政程序，適當修訂工種分類，靈活處理及容許外地僱員跨地盤工作，務求減低僱主需要招聘的外僱數量，將澳門外僱總數維持適當水平。

中總工商座談會