澳門建築置業商會

2016年9月

建置四個關注小組舉行新聞發佈會 2016報告工作 (續)

古嘉豪常務理事公共房屋及私人房產市場事務關注小組

(一) 澳門地產市場2016年上半年度回顧

2015年澳門房地產價格深度調整，二O一六上半年處於調整階段，相對比去年下調幅度有所放緩，今年四至五月成交量有較大增長，主要集中在低價樓，高價樓未來仍有下調壓力。

1、	一至五月住宅成交量3327單位，住宅樓花只有289個單位，比一五年同期月份成交量2,378單位有增加，住宅樓花有535個單位，總成交量較一五年多。
2、	樓花市場，同期月份住宅樓花呎價由8,351元/平方呎至10,101.7元/平方呎，一五年十二月份9,463.9元/平方呎相約，主要是首季度略有下調，四至五月份有回升。

(二) 「租金管制」

立法會常設委員會討論中的<<修改<民法典>不動產租賃法律制度>>，包括「租金管制」議題，專責小組深入考究條文將會帶出的影響，初步結論趨向謹愼，以社會整體利益為依歸，將「租管」衍生的社會問題及負面影響以理性態度分析處理，向社會提供比「租管」更具效力的方法，處理澳門租賃市場面對的問題。

1. 租務管制預期效果利與幣
租金管制將會減少出租房屋供應，租金被壓低，業主將單位出租誘因及意欲減低。租住房屋需求增加和供應減少情況下，租客更難找到合其經濟能力和需要的單位。業主可能會更嚴格挑選租客，因而造成弱勢社群、收入不穩定人士，年青人等更難物色出租房屋，此制措施無法有效地解決基層市民住屋問題。

2. 實際操作技術性問題
政府將會採用那種方式計算，那個業界及市民都可以參考的指數，立法者需要研究這技術性問題，如何確定租金調整系數合理性。不贊同政府對自由經濟及投資市場作過分干預，令租務市場更加緊張，業主減少出租單位，對租客提出多項要求作保障，有機會一開始便增加租金，彌補日後租金收入損失。這些將會是租金管制帶來不利景氣，本會不希望見到事件發生。

(三) 放寬按揭成數

隨著一五年房價調整，樓價回復較合理水平，市場累積一定購買力，政府應研究對部份市民提供上樓機會，例如對首次置業業主考慮放寬按揭成數，以達成他們上樓願望。

古嘉豪報告

黃國基副理事長
公共及私人工程事務關於小組

(一) 公共工程引入補償性違約金

本會認為工程延誤和質量未能達標與設立”補償性違約金”沒有必然關係。因為按建築工程普遍經驗，如期達標完工的成功過案必定具備有務實而高效的定作人(業主)，基本完善的設計方案及專業施工團隊。任何一個環節出現問題均會衍生工程延誤及超支。建築工程往往受場地條件及氣候等非人為因素的影響，出現可接受的延期及變更費用屬恆常狀況。只單獨針對承建方引入”補償性違約金”條款，有欠公允。現行公共工程承攬合同第74/99M法律中第174條已明確列明違反合同所定期限而科處之罰款，工程逾期相應罰款已相當嚴厲，現行法律已有機制，無需引入新規則。

(二) 土地工務運輸局的《都市建築法律制度》及《防火安全技術規章》修改咨詢文本

本會表示支持及贊成，認同法例適時修訂，本會對草案內容進行多次會議及討論研究。文本由2010年諮詢至今，社會發展已經歷很大變化，草案內容條文需要與時並進。我們約同建築業界與工務局及消防局會面交流，聆聽部門解釋有關法律及表達意見，修法時應多考慮行業實際運作、法律可操作性、人力資源的配合、社會配套等，以期有關法例通過後具可操作性。

(三) 環境保護方面

噪音法生效後，因晚上八時至早上八時工程施工須獲行政長官批准方可實施，造成過往可在晚上進行的道路工程，要安排在日間執行，做成路面交通擠塞，影響民生，按當今工程施工，不少生產作業必需24小時連續運作確保質量及效率，故目前法例的豁免規定有必要作出調整，配合社會發展需要。業界對周日或假日依法施工，受有關部門執法懲罰造成一定困擾和憂慮，環保局及噪音法指引周日及假日建築地盤不能啟動任機械作業，不是考慮作業時是否會產生超出環境噪音標準，當局對機械詮釋極為廣義，地盤的冷氣機、抽水泵、工人電梯、車輛等基本設備亦有可能被視作機械設備而被科處巨額罰款。本會連同友會不斷與當局溝通，對有關法例作合符情理的解讀。

對建築業惰性固體收集方式已提交意見，就分級收費建議表示可以接受，建議由運輸車輛直接向堆填區管理單位付帳清算，當局應引入電子收費系統，提供有效率管理及操作流程。

另外，建議加強推動源頭減廢及分類回收，做好管理及利用建築廢料工作。當局應鼓勵使用可再用建築材料、大型公共建設宜採用預制模式的建築方案、減少施工產生的廢料及污染，真正做到源頭減廢。

(四) 勞工事務局擬推行的《工程承攬的建築工地或工程地點的人員管理規則》、擬修訂《建築安全與衛生章程》

關於上述<<工程地點的人員管理規則>>咨詢文本，本會認為有關法案只適合超大型建設項目，法案中規定承建商須投入大量資源記錄現場參與生產工人的日常作業狀況，而這些記錄規定在現場存檔三年，供當局審查，如記錄不全即予重罰並株連一應項目關係人。試問除了規模龐大項目及背景雄厚的承建商外，本澳一般企業如何應付得了？希望當局慎重考慮市場現實狀況，適當對該行政法規進行調整，令本地業界有生存空間，平衡市場發展。

黃國基報告

劉永年副理事長
勞資關係及社會事務關於小組

(一) 非強制性中央公積金制度事宜

法案六月獲立法會一般性通過，目前本澳經濟處於調整期，在經濟下滑時，推出非強制性中央公積金制度並不是適合時候，法案建議<權益歸屬>，反對<<抵扣>>方案，建議亦未能吸引中小企加入非央積金制度；就強制性中央公積金實施時間表，希望政府仔細考慮中小企承擔能力，再落實強制實施時間。

(二) 調升社保供款事宜

調升社保供款至九十元，議題已爭議一年多，仍未有共識。本澳人口逐步老化，經濟調整等不同因素，作為市民、社會企業對養老保障計劃應該思考，合理提升社保供款給市民日後多一點保障。社保供款性質已有改變，每一位市民不論有沒有工作也可以自行供款，故此，企業需要擔負應有責任，但應該以公平為原則，希望逐步調整社保供款比例為1比1，以表現公平性。

(三) 啟動修改勞動關係法事宜 (非全職勞動關係）

<勞動關係法>自2008年修訂至今，各行各業就法律條文可操作性仍存有問題，尤其強制性假日工作補償方式，因應中小企之管理操作、僱員意願，補償應更有彈性，假期補償方式由僱主與僱員協商下選擇有利的方案；僱員辭職及僱主單方解僱員工之責任方面，辭職預先通知期應相同，單方解除有期限合約時亦要對被違約方作出補償，外地僱員單方提出辭職時，返回常居地交通費不應由僱主支付等，以示公平。

2008年修訂<勞動關係法>生效後，政府曾經承諾儘快完成(非全職勞動關係法)，唯接近十年沒有任何回應，沒有提出時間表，本會表示失望，冀望政府儘早引入非全職勞動法，釋放現時受限制的人力資源進入市場。

劉永年報告

建置四個關注小組舉行新聞發佈會報告工作

劉永誠會長於發佈會前向傳媒及理事會致詞: 商會作為傳統社團，心繫業界發展，除了透過舉辦定期會議，商會更組織四個關注小組，分別對公共及私人工程事務、都市發展及土地資源、公共房屋及私人房產市場、勞資關係及社會事務等方面作出定期跟進，從中了解業界經營狀況，遇到不妥善或欠佳情況，必要時會透過施政參與，來向特區政府提出建議及改善方法，務求為業界創造更佳的營商環境。

四關注小組進行記招

關注小組記招現場

關穎副理事長
<都市發展及土地資源事務關注小組>

一)土地法的意見及建議

社會及業界認同一四年實施「土地法」大部份條文，但土地批給期過後，在未有詳細分析發展推遲的背景及原因，強制性執行收地，帶來社會震盪及對行政程序的質疑。部分歸咎於承租人自身原因，也有許多延誤原因可歸納配合社會發展及經濟轉型帶來的問題；

1. 延誤原因 :

（i）澳門於○二年為了優化產業發展，開放博彩業，原有發展規劃須大幅修改以配澳門發展軌跡。

（ii）澳門成功申請世遺後，行政當局劃出大範圍保護區來保護區內視廊及景觀，對一些規劃發展中的土地造成影響，要更改圖則配合世遺保護措施，發展進度受阻礙。

（iii）政府過往十年開始規劃環境評估及相關保護，調整建築條例，因為要不斷更改圖則配合新規劃，一些項目發展進度受阻。不少地段在澳葡政府批給時，還需要填海造地、建造基本設施包括水、電、下水道及道路網等，未具備發展條件下引致發展進度受阻。

2. 土地拖延發展帶來的影響 :

法律未見公平歸責原則，期限日沒收土地，造成澳門土地資源管理制度漏洞，將引致嚴重問題：

(i) 如承批人屬不可歸責，發展土地權利仍然受損，承租人訴諸法院個案增加，審判時間一般冗長，土地發展受到凍結，對澳門營商環境、本地及國際投資者信心造成打擊。

(ii) 拖慢建設樓宇速度，減低樓宇落成量，直接或間接影響樓價，個別地盤被迫停工，將引致工人失業，對澳門社會整體不利。

3. 建議處理方法

短期 : 行政當局成立獨立，透明及公平機制，詳細分析個案拖延之原因，把責任釐定清楚，分別處理。

長期 : 尊重法治，尊重法律，法律需具公正及公平性，具體如何落實公平原則應該由立法會決定。

二)都市更新的啟動工作及時間表

從十年前<舊區重整>到現時<都市更新>，希望政府首先訂定都市更新發展方向及工作範疇，規劃可行時間表，啟動具體工作，為未來都市更新及城市規劃發展打好基礎。

推動都市更新工作，政府需投入相當人力物力資源，考慮規劃方案，現時經濟調整及行政當局推行精兵簡政期間，要思考以那一種行政架構模式推動<都市更新>工作。建議當局及社會討論以下三個不同模式以便選擇對澳門最合適的方案，從而開展相關工作:

(1) 「籌備辦公室」　 - 規模較小，成本較低。

(2) 「都市更新辦公室」- 全面檢討及策劃都市更新政策。

(3) 「都市更新局」　 - 以公營機構模式，一次注資，自負盈虧再配以政策扶持，推動都市更工作。

關穎報告

建置商會慶祝國慶六十七周年

祝願祖國昌盛富强，國泰民安，特區繁榮安定，經濟穩步向前

九月廿八日，在會址禮堂舉行慶祝國慶六十七周年酒會。嘉賓、行業好友、地產界、建築界、工商友好等蒞臨，本會領導、理監事及會員踴躍參加，場面氣氛非常熱鬧高興。

劉永誠會長在酒會前致詞：

今年是祖國成立六十七周年的大日子，為此，澳門建築置業商會今天與各界聚首一堂舉行慶祝酒會，以表達我們對祖國華誕的歡欣之情；同時，本人謹代表商會對各位的蒞臨和一貫的支持及愛護表示衷心的感謝和熱烈的歡迎。

這六十七年間，全國上下秉承著中華民族勤奮、勇往直前、不屈不撓、自強不息的民族精神，使祖國在國際舞台上展現耀眼的光芒。多年來，祖國不斷發展，無論在航天探索、科技發展、深潛技術抑或世界體育競賽等，都取得世界觸目的驕人成績。作為中華民族兒女，我們為祖國走向富強而感到驕傲的同時，更要把民族精神傳承下去。

回顧過往，澳門的產業結構相對單一，面對新常態下帶來的挑戰，國家十三五規劃支持澳門建設「一中心、一平台」，對澳門未來發展寄予厚望。隨著五年規劃正式文本出台，我們將有更具體的方向和策略實現目標，當下應該要把握機遇、發揮自身優勢、迎接挑戰，協助產業走向多元化，使澳門的經濟能逐步趨向持續穩定；同時，我們應放眼粵澳合作的深化，配合一帶一路的方針，為澳門帶來可貴的發展機遇。

澳門建築置業商會自創會以來走過了六十九載，明年將迎來第七十個年頭。多年來，一直堅定擁護「一國兩制」，秉持「愛國愛澳」的精神，積極為業界擔當牽頭角色，支持特區政府依法施政；同時，我們更關注到社會的需求並與時俱進，不斷優化會務工作，以敬業樂業、無私奉獻的精神服務社群、回饋社會，從而推動澳門社會欣欣向榮。使“一國兩制”、“澳人治澳”、“高度自治”的方針和基本法均得以貫徹落實。

未來，本會將一如既往，秉承創會宗旨，全力支持和繼續與祖國、與特區政府乘風破浪，邁步向前；各位同業、各位同仁，我們亦需要裝備自己，為特區的長遠發展擔當重要角色和發揮專業功能。

祝酒