2016年10月

公共房屋政策-新加坡、香港、澳門三地交流研討會 澳門建築置業商會主辦、中國銀行青年協會協辦

很高興能夠邀請到來自新加坡、香港與及本澳的賢達之士齊聚一堂，就澳門的<公共房屋政策>交流彼此的經驗與見解。房屋居住等問題乃是城市發展過程中的熱點議題，澳門特區政府對此亦十分關注，在剛剛出臺的《五年規劃》政策文本中，也明確表示以建設宜居城市為戰略目標，為本澳居民締造更優質的生活環境。因此，公共房屋政策不僅僅是簡單的提供住房單位，更是城市發展宏觀規劃的重要環節，需要經過細心謀劃，配合城市發展的各種需要。

藉著今天的研討會，各位專家學者交流間的智慧與經驗，相信定必能為澳門的政策制定映照出前進的方向，在市場需求、文化保育、環境保護與發展戰略等各種因素間取得平衡，為澳門居民創造出更美好的城市環境。

本人僅代表澳門建築置業商會，感謝中國銀行青年協會的協辦，使得是次『公共房屋政策—新加坡、香港及澳門三地交流研討會』能順利進行，同時亦感謝新加坡的鄧永恆教授、香港的郭國全先生、以及澳門的黎寧教授在百忙中抽空賜教，同時亦向各位來賓與傳媒朋友表達謝意，讓我們藉著今天機會，一同為澳門的城市建設交流想法，貢獻己力，為澳門公共房屋政策的發展提供新的思路。

與講者互動交流

會長致詞

新加坡組屋

新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恆表示，新加坡公共房屋由建屋發展局全權負責，加上中央公積金制度，讓當地居民可以使用公積金購買組屋或私人住宅，最終建立住房階梯，促進住宅消費的升級流動。

鄧永恆表示，簡單而言，新加坡住宅市場分為私人住宅及政府公共組屋兩部分，後者佔八成五至九成，大部分新加坡人都住在組屋，因此政府的組屋起得漂亮，才可提高居民生活質素。新加坡並成立建屋發展局，負責土地開發、房屋規劃、設置、轉售、管理；私人住房市場完全由市場主導。

提到新加坡的組屋，不得不提當地的中央公積金制度。該制度一九五三年在公積金法案規範下，於一九五五年七月一日引入。最初祇作為一個需要供款的社會保障制度，向勞工提供退休福利。後來不斷加入其他功能，包括一九六八年允許新加坡人使用公積金儲蓄向建屋發展局購買組屋，到一九八一年甚至可使用公積金購買私人住宅。

新加坡居民每年要繳存公積金，如卅五歲以下人士，僱員需繳存月收入兩成，僱主則繳存14.5%。為鼓勵居民繳存公積金，政府擔保公積金賬戶享有最低2.5%的無風險利息收入。透過建屋發展局及公積金制度，實現居民有其屋的公共房屋政策目標，並建立住房階梯市場，促進住宅消費的升級流動。

新加坡鄧永恆教授

公屋規劃需結合城規地價

澳門大學工商管理學院金融與商業經濟系教授黎寧表示，公共房屋規劃要結合土地價值及城市規劃考慮，並非有地就建公屋，否則可能會造成資源錯配。

新加坡的政策是九成居民要自置物業，因此本澳社會有意見指澳門應仿效新加坡做法，令居民安居樂業。但澳門與新加坡的社會制度不一樣，且兩地稅制有異，新加坡稅率比澳門高出不少，澳門稅率低，幾乎不用交稅；前者祇是將錢交到政府手上，由政府分配資源，故澳門不宜直接照搬新加坡做法。

居有其所幫助租賃 - 在公屋政策上，政府提出“社屋為主，經屋為輔”政策，但澳門經屋比社屋多逾一倍。“社屋為主”有一定依據，且社屋可流轉而經屋則不能，長遠牽涉到土地供應短缺。政府可研究新類型公屋，讓有需要人士租住。除現有社屋，可考慮其他模式幫助有需要人士租賃，但居有其所不等於人人做業主。政府可重新研究新類型公屋，增加租賃選擇，予有一定經濟能力的年輕人、新婚人士租住，讓他們存錢再買私樓實現向上流動。

政府有需要思考澳門是否要做福利社會，是否有地就要建公屋？應做好城市規劃及考慮市場的土地價值，倘有地就建公屋，就會造成資源錯配。除興建公屋幫助有需要人士上樓，也要照顧私人市場，幫助居民向上流動。針對首置人士，可適當放寬按揭比例及給予稅務優惠，但不應提供補貼協助上樓。

澳門大學黎寧教授

新城區宜考慮房屋供應持續性

香港大學經濟金融學院名譽高級研究員郭國全表示，港府資助置業但不等於資助投資，故居屋轉售予私人市場需補地價。香港受土地資源限制，公共房屋要提高流轉，提高房屋市場彈性，體現財富價值。

香港公共房屋分別為公屋及居屋，公屋祇是租予有需人士，居屋則可以購買，但政府資助置業，不等於資助投資，故居屋業權人如不補地價，則祇能售予居屋輪候人士，如補回地價才能轉售予私人市場。

近年香港樓宇供應下降，主要是土地供應減少。目前香港多個主要大型社區，均是八十年代政府移山填海的新增土地，但現時環保意識增強，移山填海不容易，要收回新界土地興建樓宇，當中阻力不小。澳門新城填海用地剛開始，長遠也要考慮房屋供應可持續問題，香港正遇到這個瓶頸。

香港政府現時研究公屋單位流轉，如公屋居民有優先權購買居屋單位，買居屋後，原有公屋就可給其他人士使用，藉此增加公屋流轉量。從十年、二十年的發展看，香港不可能不斷建新樓，一是受土地制約，二是人口增長率放慢，未必需要太多新樓，故如何鼓勵流轉值得思考。

現今大城市財富主要體現在房地產，物業對家庭、社會而言都是財富，如果用行政方法限制用途、轉讓，就體現不到財富價值。

香港資深講者郭國全先生

與研討會嘉賓大合照

現場嘉賓