澳門建築置業商會

2017年2月

中華總商會《2017年工商業座談會》
澳門建築置業概況，回顧及展望

2016澳門住宅巿場回顧
住宅巿場
需求

銷售巿場

 隨著賭收回穩及大型娛樂項目落成，澳門經濟明顯復甦，投資氣氛轉好轉，發展商亦把握時機推出多個住宅項目，巿場回應亦相當不錯；據統計局資料顯示，2016年住宅單位買賣有10,170個，總值587.6億元，分別按年上升70.2%及75.7%；住宅樓花（1,710個）及現貨住宅（8,460個）成交金額分別為162.6億元及425.0億元。

租務巿場

 2016年外地僱員數目因應建築業工人退場回落，但部份大型娛樂項目於下半年落成投入營運，抵消部份外地僱員的跌幅，相對填補外僱整體數字，但他們對租住澳門房屋需求不大，而租住單位亦偏向於中下階層住宅為多。因此，在高級住宅及普通住宅均出現租金下調現象；

2017-2020年住宅供應約13,000個，估計每年平均落成量約3,000個單位以上；當中開放式及1房單位合共約佔47%，2房單位約佔32%，其餘21%為三房以上單位；然而，在未來的供應中，估計有20%~25%住宅單位售出，較實施樓花法前的情況不一樣，在樓花法實施前，基本上未來數年的供應中，約70%以上已售出；因此，未來住宅市道，很大程度視乎發展商的銷售策略。

在樓價上升及租金下調的情況下，高級及一般住宅投資回報率分別進一步下調至1.5%及1.6%。

空置

住宅空置率則由2004年11.6%下降至2015年6.5%，而2016年6月更錄得空置率為5.8%，是有紀錄以來的低水平；

2017住宅巿場展望

總結2016年住宅巿場整體表現不俗，多個住宅樓盤銷情理想，投資氣氛確實回暖；然而，由於租金下調，使得原本回報率已不高的住宅巿場，再進一步下調，這一點是值得注意的。

展望2017年澳門樓巿，主要看外來及內部因素兩方面：

外來因素

1. 利率－巿場已消化負面消息，加上現時利息仍處於低水平，除非加幅遠超預期，否則，實質影響不大；

2. 人民幣匯率－2016年港澳住宅巿場復甦，某程度是由於人民幣貶值帶來資金由內地外流的效應， 2017年人民幣走勢及國內資金管制措施是否進一步收緊，將直接影響本澳樓巿；

3. 歐洲大國選舉－法國、荷蘭、德國大選；歐洲大國債務危機；特朗普對中國貿易關稅調整; 將直接或間接影響投資市場。

內部因素

1. 經濟基礎良好，回顧各項經濟指標基本上已回穩；另外，國際貨幣基金組織 (IMF)在2017年1月發佈的澳門報告中，對澳門經濟睇法亦較正面；

如上述外部因素，全球政治及經濟仍存在較多不確定性，如黑天鵝的驟現或中國資金管制等，皆有機會對經濟方面造成衝擊。此外，政府對收回發展期屆滿土地的安排及後續處理，都直接影響著澳門房地產市場的未來佈局；展望2017 年澳門整體物業市場將大致採取審慎樂觀態度。

建築工程項目方面

2016年1至11月，審批完成項目新動工住宅單位有4,884個，共建成396個單，十二月仍在建築中11,267個，設計階段計劃21,693個，根據土地工務局運輸局資料，2016年私人房產市場供應未能滿足本地一般需求，估計未來四年將會有約1.3萬單位可以落成，2017年及2020年將會是收則高峰期，每年約有3仟個住宅單位現貨提供給市場。

展望

短中期而言，估計澳門房產市場將繼續由以下因素帶動；

1. 澳門經濟增長穩定，固定資產投放及基本建設金額將維持水平，估計樓巿基礎將正面，未來2017年至2018年供應量較充足，基本需求及置業意欲仍然穩定，一般住宅樓宇價格見平穩，高級住宅樓宇料5-10%升幅。

2. 國際低息環境將維持一段時間，外圍經濟、債券及貨幣、政治因素等對中長線而言亦存在著一定影響。

3. 政策方面，估計澳門特區政府將以穩定樓價作為目標，然而，房屋市場必是跟隨著經濟變化而自行調節的。

建議

近年來，澳門房產市場出現結構性問題，包括完善土地供應管理制度及推動房屋市場階梯化方面並無改善。特別印花稅亦持續扭曲市場訂價機制及減低可出售住宅單位數目。本會建議行政當局採取積極態度處理如下課題：

1. 訂立合理的土地管理政策，及有系統的行政制度，速優化及完善澳門土地管理機制，以便釋放被綑綁的大量土地資源，為市民提供置業機會，及為澳門長遠經濟發展提供資源。

2. 考慮放寬首次置業貸款，提升合資格年青人置業機會，增強社會向上流動動力。。

3. 於適當時候考慮調低或取消部分或全部特別印花稅，釋放可提供買賣的住宅單位數目，恢復市場正常運作，促成澳門房屋市場階梯化，增強社會向上流動動力。

4. 公共房屋政策方面，我們希望特區政府持續以<社局為主、經屋為輔>之相關政策，並應適時就相關法律、行政程序方面作修訂，舉例，設計更合適年青人之社會房屋單位，鼓勵年青人可先租後買。

5. 加強<城市規劃委員會>的職能，委員會主要工作除了討論「規劃條件圖」外，建議應加快討論澳門城市總體規劃及分區規劃，以促進社會經濟發展可以按新城市規劃進行。

人資情況

1. 建築業人資補充

建築業人資不足一直是持續經常性問題，金光大道個別大型建築工程一一落成，外僱作為補充市場人資可見是必須的，業界相信由於建造業在運作上有其特性及有期限性工作周期，即工程完畢，外僱退場，嚴格地履行輸入外地僱員只作補充人力資源不足的規則，相比其他服務性行業，建造業輸入外地僱員相對較能預視及監控。建築業外僱於去年12月按年已削減了9,000人，由2015年底4.3萬至2016年12月只有3.4萬人，建築業切實配合了外僱退場機制。

謝思訓理事長代表商會發言

<< 會務快訊 >>

二O一七年，商會踏入七十周年，為慶祝這個大日子，來月商會將會舉行慶祝活動，與會員一同慶祝商會成立七十周年暨魯班先師寶誕聯歡活動，屆時希望會員齊來參與活動。

新會員介紹

商號會員 (992) : 永恆基業建築工程有限公司
代表人 : 鄺煥恆
地址 : 澳門馬場東北士大馬路25-69福泰工業大廈1樓A座
聯絡 : 電話:28752531 傳真:28750302

商號會員(993) : 東新工程有限公司
代表人 : 梁燕霞
地址 : 澳門馬場東北士大馬路25-69福泰工業大廈1樓A座
聯絡 : 電話:28750442 傳真:28481296

商號會員(995) : 利富防水工程有限公司
代表人 : 甘海光
地址 : 澳門蓮峰街170號歧關新邨第6座地下BD舗
聯絡 : 電話:28351559 傳真:28350967

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地址 : 澳門宋玉生廣場258號建興龍廣場321樓OPQ 座
聯絡 : 電話:28378087 傳真:28311462

商號會員(644) : 陳炳華建築顧問有限公司
代表人 : 陳炳華
地址 : 澳門美麗街29號祐好大廈5樓D座
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地址 : 澳門美麗街29號祐好大廈5樓D座
聯絡 : 電話:28372121 傳真:28372697

個人會員(319)：林廣虬
個人會員(320)：梁敏儀

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美國館前合照

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魯班廟參與廟宇文化節活動

活動情況

魯班廟展位

二零一七松柏敬老春茗聯歡宴會

二月二十二日，本會舉行松柏暨春茗聯歡宴會，眾長者會員與會員、理事聚首一堂，歡樂氣氛充滿了嘉年華酒樓。聯歡宴會共筵開二十一席，席間，會長劉永誠、副會長區金蓉、理事長謝思訓、副理事長梁竟成等向在座每位長者會員大派新春大利是，場面氣氛非常熱鬧。隨後，眾領導與永遠榮譽會長馮志強，連同副理事長劉永年、莫志偉、關穎、覃伯德等進行祝酒儀式，向大家祝酒問好。

會長劉永誠在晚宴開始前送上祝賀問候：

重視傳統是我們中國人的美德，澳門建築置業商會成立至今，已經踏入第七十個年頭，經歷各位前輩的努力及貢獻，本會亦累積了不少傳統，當中敬老扶青，聯繫業界一直是本會的核心宗旨；新春伊始，本人謹代表商會向各位長輩表達敬意，祝願各位身心安泰!雞年順利!並且期望各位年青的會員能繼續秉持這一精神，關懷社會上的長者。

商會多年來一直以愛國愛澳的精神，致力團結建築業界，積極參與各項社會建設的工作，推動行業間的交流與發展，回歸以來配合特區政府的施政，推動澳門經濟持續發展，並且與各社團的通力合作下，達成了不少的成就，本人擔任會長期間，在各位會員的支持下亦開展了不少領域的工作，亦取得一定的成績，藉著今晚的機會向商會的團隊成員表示謝意!

本年是商會建立的第七十個年頭，除了在7月6日，於觀光塔設宴，邀請各位嘉賓一同慶祝建築置業商會七十週年會慶外，在這一年間，商會亦會積極籌辦各一系列活動，研擬計劃，促進年青人投身建築業界，建立前瞻性的人才培養機制，藉七十週年的契機促進商會的發展更上一層樓，期望商會的工作在雞年裡能順順利利，繼續為澳門及各位會員服務，迎難而上，把握國家與澳門發展的機遇，勇於嘗試及創新。在這裡懇請各位會員、特區政府及社會賢達能一如既往的支持本會，共同攜手建設澳門。

會長祝福各位長者