澳門建築置業商會
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2018年2月

中華總商會《2018年工商業座談會》
澳門建築置業概況,回顧及展望
澳門建築置業商會理事長 謝思訓

澳門住宅巿場回顧
2017年樓巿表現理想,價量齊升;

  • 住宅樓價

回顧澳門統計局的住宅樓價指數,直至2017年第4季,整體住宅樓價指數按年上升10.7%,其中現貨及樓花價格分別上升14.7%及6.2%;
而平均樓價方面,整體住宅樓價為實用面積每平方米澳門幣100,822元,現貨住宅及樓花分別為澳門幣90,412及137,597元。

  • 住宅租金

2017年有大型娛樂項目完工,使得有一定數目的建築工人退場;然而,在該項目投入營運前亦有大量外地顧員進駐澳門,以配合勞動巿場需求;據統計局資料顯示,2017年底外地顧員數目為179,456人,較2016年底增加1,818人,現時在澳門居住外地僱員人數仍然維持在10萬人的水平。
據仲量聯行住宅租金指數顯示,2017年高端住宅及普通住宅租金分別上升8.4%及8.1%。

  • 需求

在樓價上升的同時,住宅巿場成交同樣活躍,澳門財政局物業成交數據顯示,2017年住宅總成交量為10,452個,較2016年(10,113個)上升3.4%,現貨成交佔8,315個(約80%),樓花成交則佔2,137個(約20%)。

  • 供應

住宅供應方面,土地工務運輸局資料顯示,直至2017年第4季,在建至竣工階段的工程的住宅單位有10,619個,估計能為未來4年每年提供2,500個以上的住宅單位,較過去10年的每年平均供應2,300個略高,反映私人住宅巿場供應情況有所改善,但長遠而言,供應仍然有限;

政策

  • 立法會2月通過《修改市區房屋稅規章》、《取得非首個居住用途不動產的印花稅》,金管局推出《合資格青年首次置業的按揭成數》等措施,以對樓巿進行調控,打擊樓巿炒賣行為,協助年青人置業上樓。
  • 措施推出前引發樓巿趕尾班車現象,據財政局資料,一月份住宅成交1,986宗,較去年同期上升207.9%,為過去6年單月最高成交量,當中樓花交易為1,303宗,已是2017全年樓花總交易量(2,137宗)的61.0%;同時,2月份上半月亦成交1,100宗住宅,樓花佔500個,即在2018年初的1個半月內,樓花總成交量已達1,803宗,已達去年樓花總成交量84.4%,超過2016全年1,759宗;現貨住宅方面,成交處於正常水平,1月及2月上半月分別為683及610宗;相信市場於2018年首2個月內已消耗了大部分購買力。

澳門2018樓巿展望

  • 對於本年度樓巿展望,市場已消耗大部分購買力,預計未來數月市場成交會相對淡靜;澳門經濟基調仍然良好,在2018年首2個月博彩收益持續增長、幾乎接近全民就業情況下,居民收入將有增長,住宅剛性需求必定持續,今年港珠澳大橋通車,粵港澳大灣區建設等,相信本澳樓價會平穩發展,預料住宅巿場會有5%增長;
  • 現時環球金融巿場波動、美國聯儲局持續縮表及加快利率調升步伐、美國提升貿易關稅等,這些因素實在影響著環球經濟穩定性,但澳門經濟基調良好,對外圍經濟調整抵禦能力相對較強。
  • 住宅租金方面,受惠本澳門經濟狀況穩定,新租賃法生效的三年租約期,業主將會趨向加大租金額作為收益保障。
  • 意見

1. 新辣招對市場之影響,新春剛過未見效果,但是二套房徵收稅是否合情理,一般市民而言,第二套房多是為家人多購物業作為居住或多一層保障,故此,大多數市民回應希望由第三套房起加稅才真正減低炒風政策,此舉可能令樓市放緩,但樓價方面未有下調空間。

2. 就青年首次置業放寬按揭之政策,讓部份合資格有能力青年人圓夢,然而,他們必須衡量自身承擔能力及條件,審慎考慮。

3. 根據空置單位數量為12,947個,政府研究房屋空置須繳交房屋稅條例,鼓勵業主出租單位;商會認為此舉只會增加小小稅收,對這些空置單位推出租賃市場未能有甚麼成效。

建築工程項目方面
2017年全年審批完成項目新動工住宅單位606個,建成4,318個單位,截至十二月處於設計階段及在建築中住宅單位共29,853個,估計未來3年將會有約1.3萬單位按序落成,2018年至2020年將會每年約有3仟個住宅單位現貨供給市場。

  • 展 望

短中期而言,澳門建築工程方面發展;

1. 澳門經濟增長穩定,固定資產投放及基本建設金額將維持水平,估 計樓巿基礎將會正面,未來三年私人樓宇建築工程維持穩定,冀公共工程按序推出,以及填海A區將會增加較大量工程,建築行業仍有一定機遇。

2. 政策方面,博彩業設施逐漸落成,超大型公共工程未能充份惠及本地傳統建築業持分者參與的形勢下,建議當局考慮優化行政程序,設立跨步門協調平台及機制,提高效率。加大投放資源於公共工程建設,特別是傳統中型基建項目,為本地工程團隊提供一定量工作機會。

3. 希望當局提高私人工程項審批流程,適度簡化程序,縮減批核時間,令中小型地產項目可於規定土地利用期內及時實施,增加樓宇供應量以調節市場,為本地承建商提供機遇,盤活建築業市場,扶持本地業界持續發展。

  • 建 議

澳門房產市場存在結構性問題,包括完善土地供應管理制度及推動房屋市場階梯化方面並無改善。特別印花稅加最新2018辣招等機制將會使住宅單位賣買成交量受到一定影響。
本會建議行政當局採取積極態度處理如下課題:

1. 合理土地管理政策,具系統的行政制度,加速優化及完善澳門土地管理機制,釋放被綑綁的大量土地資源,為市民提供置業機會,為澳門長遠經濟發展提供資源。

2. 放寬青年人首次置業貸款,提升合資格年青人置業機會,增強社會向上流動動力。

3. 支持社會房屋改為恆常申請機制;重申「社屋為主,經屋為輔」大原則。

4. 建議政府考慮優良版社屋,以便更配合年青人上樓;推動先租後買,完善澳門房屋市場階梯化。

5. 針對澳門數千幢樓齡四十年樓宇,希望都市更新步伐可以更快,為澳門巿民創造宜居城市。

6. 加強<城市規劃委員會>職能,委員會主要工作除了討論「規劃條件圖」外,應加快討論澳門城市總體規劃及分區規劃,促進社會經濟發展可按新城市規劃進行。

  • 人資情況

1. 建築業人資補充
建築業人資不足是持續經常性問題,金光大道大型建築工程落成,大部份外僱依法退場,這是建造業運作特性及工作周期,嚴格地履行輸入外地僱員作補充人力資源不足的規則。建築業外僱於2016年12月3.4萬人至2017年12月僅3.1萬人,建築業切實配合外僱退場機制。

政府及私人工程要保障質量及完工期,外僱補充是必要的,市民對工程項目工期有著嚴謹要求,因為土地法之土地利用期的期限,每段工程之掌握,工程按期完工是很重要。

建議外僱政策必須就建築行業多作考慮,公共工程之標書內增加可批給申請外地僱員額(數量)之條款,有利市場公平競爭,具確定的人力資源,有更好的施工安排,施工期得到確保,提升工程質量。

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專業職銜 土木工程師

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第四十九次會員大會

第三十七屆理監事工作將於本年六月屆滿,希望各位會員繼續支持會務活動,屆時出席會員大會以履行 閣下會員之權利及責任。

理事活動圖輯


出席2018工商業座談會


謝思訓理事長代表出席香港活動


參加勞工局組織之學習交流

廟宇文化節活動系列





旅遊局組織導賞團到廟參觀


導賞團認識廟宇

 



 
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