2018年2月

中華總商會《2018年工商業座談會》
澳門建築置業概況，回顧及展望
澳門建築置業商會理事長 謝思訓

澳門住宅巿場回顧
2017年樓巿表現理想，價量齊升；

• 住宅樓價

回顧澳門統計局的住宅樓價指數，直至2017年第4季，整體住宅樓價指數按年上升10.7%，其中現貨及樓花價格分別上升14.7%及6.2%；
而平均樓價方面，整體住宅樓價為實用面積每平方米澳門幣100,822元，現貨住宅及樓花分別為澳門幣90,412及137,597元。

• 住宅租金

2017年有大型娛樂項目完工，使得有一定數目的建築工人退場；然而，在該項目投入營運前亦有大量外地顧員進駐澳門，以配合勞動巿場需求；據統計局資料顯示，2017年底外地顧員數目為179,456人，較2016年底增加1,818人，現時在澳門居住外地僱員人數仍然維持在10萬人的水平。
據仲量聯行住宅租金指數顯示，2017年高端住宅及普通住宅租金分別上升8.4%及8.1%。

• 需求

在樓價上升的同時，住宅巿場成交同樣活躍，澳門財政局物業成交數據顯示，2017年住宅總成交量為10,452個，較2016年(10,113個)上升3.4%，現貨成交佔8,315個(約80%)，樓花成交則佔2,137個(約20%)。

• 供應

住宅供應方面，土地工務運輸局資料顯示，直至2017年第4季，在建至竣工階段的工程的住宅單位有10,619個，估計能為未來4年每年提供2,500個以上的住宅單位，較過去10年的每年平均供應2,300個略高，反映私人住宅巿場供應情況有所改善，但長遠而言，供應仍然有限；

政策

• 立法會2月通過《修改市區房屋稅規章》、《取得非首個居住用途不動產的印花稅》，金管局推出《合資格青年首次置業的按揭成數》等措施，以對樓巿進行調控，打擊樓巿炒賣行為，協助年青人置業上樓。

• 措施推出前引發樓巿趕尾班車現象，據財政局資料，一月份住宅成交1,986宗，較去年同期上升207.9%，為過去6年單月最高成交量，當中樓花交易為1,303宗，已是2017全年樓花總交易量(2,137宗)的61.0%；同時，2月份上半月亦成交1,100宗住宅，樓花佔500個，即在2018年初的1個半月內，樓花總成交量已達1,803宗，已達去年樓花總成交量84.4%，超過2016全年1,759宗；現貨住宅方面，成交處於正常水平，1月及2月上半月分別為683及610宗；相信市場於2018年首2個月內已消耗了大部分購買力。

澳門2018樓巿展望

• 對於本年度樓巿展望，市場已消耗大部分購買力，預計未來數月市場成交會相對淡靜；澳門經濟基調仍然良好，在2018年首2個月博彩收益持續增長、幾乎接近全民就業情況下，居民收入將有增長，住宅剛性需求必定持續，今年港珠澳大橋通車，粵港澳大灣區建設等，相信本澳樓價會平穩發展，預料住宅巿場會有5%增長；
• 現時環球金融巿場波動、美國聯儲局持續縮表及加快利率調升步伐、美國提升貿易關稅等，這些因素實在影響著環球經濟穩定性，但澳門經濟基調良好，對外圍經濟調整抵禦能力相對較強。
• 住宅租金方面，受惠本澳門經濟狀況穩定，新租賃法生效的三年租約期，業主將會趨向加大租金額作為收益保障。

• 意見

1. 新辣招對市場之影響，新春剛過未見效果，但是二套房徵收稅是否合情理，一般市民而言，第二套房多是為家人多購物業作為居住或多一層保障，故此，大多數市民回應希望由第三套房起加稅才真正減低炒風政策，此舉可能令樓市放緩，但樓價方面未有下調空間。

2. 就青年首次置業放寬按揭之政策，讓部份合資格有能力青年人圓夢，然而，他們必須衡量自身承擔能力及條件，審慎考慮。

3. 根據空置單位數量為12,947個，政府研究房屋空置須繳交房屋稅條例，鼓勵業主出租單位；商會認為此舉只會增加小小稅收，對這些空置單位推出租賃市場未能有甚麼成效。

建築工程項目方面
2017年全年審批完成項目新動工住宅單位606個，建成4,318個單位，截至十二月處於設計階段及在建築中住宅單位共29,853個，估計未來3年將會有約1.3萬單位按序落成，2018年至2020年將會每年約有3仟個住宅單位現貨供給市場。

• 展 望

短中期而言，澳門建築工程方面發展；

1. 澳門經濟增長穩定，固定資產投放及基本建設金額將維持水平，估 計樓巿基礎將會正面，未來三年私人樓宇建築工程維持穩定，冀公共工程按序推出，以及填海A區將會增加較大量工程，建築行業仍有一定機遇。

2. 政策方面，博彩業設施逐漸落成，超大型公共工程未能充份惠及本地傳統建築業持分者參與的形勢下，建議當局考慮優化行政程序，設立跨步門協調平台及機制，提高效率。加大投放資源於公共工程建設，特別是傳統中型基建項目，為本地工程團隊提供一定量工作機會。

3. 希望當局提高私人工程項審批流程，適度簡化程序，縮減批核時間，令中小型地產項目可於規定土地利用期內及時實施，增加樓宇供應量以調節市場，為本地承建商提供機遇，盤活建築業市場，扶持本地業界持續發展。

• 建 議

澳門房產市場存在結構性問題，包括完善土地供應管理制度及推動房屋市場階梯化方面並無改善。特別印花稅加最新2018辣招等機制將會使住宅單位賣買成交量受到一定影響。
本會建議行政當局採取積極態度處理如下課題：

1. 合理土地管理政策，具系統的行政制度，加速優化及完善澳門土地管理機制，釋放被綑綁的大量土地資源，為市民提供置業機會，為澳門長遠經濟發展提供資源。

2. 放寬青年人首次置業貸款，提升合資格年青人置業機會，增強社會向上流動動力。

3. 支持社會房屋改為恆常申請機制；重申「社屋為主，經屋為輔」大原則。

4. 建議政府考慮優良版社屋，以便更配合年青人上樓；推動先租後買，完善澳門房屋市場階梯化。

5. 針對澳門數千幢樓齡四十年樓宇，希望都市更新步伐可以更快，為澳門巿民創造宜居城市。

6. 加強<城市規劃委員會>職能，委員會主要工作除了討論「規劃條件圖」外，應加快討論澳門城市總體規劃及分區規劃，促進社會經濟發展可按新城市規劃進行。

• 人資情況

1. 建築業人資補充
建築業人資不足是持續經常性問題，金光大道大型建築工程落成，大部份外僱依法退場，這是建造業運作特性及工作周期，嚴格地履行輸入外地僱員作補充人力資源不足的規則。建築業外僱於2016年12月3.4萬人至2017年12月僅3.1萬人，建築業切實配合外僱退場機制。

政府及私人工程要保障質量及完工期，外僱補充是必要的，市民對工程項目工期有著嚴謹要求，因為土地法之土地利用期的期限，每段工程之掌握，工程按期完工是很重要。

新會員介紹

個人會員
會員 何家寬
專業職銜 土木工程師

第四十九次會員大會

第三十七屆理監事工作將於本年六月屆滿，希望各位會員繼續支持會務活動，屆時出席會員大會以履行 閣下會員之權利及責任。

理事活動圖輯

出席2018工商業座談會

謝思訓理事長代表出席香港活動

參加勞工局組織之學習交流

廟宇文化節活動系列

旅遊局組織導賞團到廟參觀

導賞團認識廟宇