2019年3月

「機電工程業界專題座談會」

三月二十日，澳門電力公司舉辦「機電工程業界專題座談會」，與建築業界進行工作交流。

因應風災水浸導致水浸毀壞了大廈電掣停電問題，為著加強客戶設施抗災能力，電力公司提供優化措施，可以為大廈改善防浸問題，提供解決方案及講解案例，升高客戶總掣櫃或選擇更合適位置等等。另外，電力公司介紹將會提升電力設計標準及新規範的實施計劃，現時電動車充電設施概況。

商會代表劉永誠監事長、何榮標、關穎副理事長、伍建威理事及多位會員踴躍出席，認識、了解行業訊息。

踴躍出席CEM 座談會

<重建樓宇稅務優惠制度>

三月十一日財政局就<重建樓宇稅務優惠制度>新法於2月生效，為業界舉辦專題講座介紹內容及注意事項，包括講解稅務優惠內容、申請稅務優惠及退稅的程序、申請樓宇重建稅務優惠的條件等。

與財政局代表合照

理監事齊來祝賀領導授勳

澳門建築業發展關注小組工作報告新聞發佈會

中華總商會《二零一八年工商業座談會》

中華總商會《二零一八年工商業座談會》

需求

• 財政局資料顯示，2018年住宅總成交量為10,585宗，與去年相約，按年微升1.3%，當中樓花成交量創下歷史新高，錄得2,982宗(佔28%)，二手成交則為7,603宗(佔72%)；然而，由於政府於2018年2月推出《取得印花稅》措施，使巿場出現趕搭尾班車現象，2018年首兩個月住宅成交量為3,193宗，佔全年成交量的30%強。

供應

• 未來四年，估計總私人住宅供應量為7,477個；
• 然而，住宅供應主要來自2019，2020及2021年。2022年只有200多個單位供應；當然，這只是估算數字，但在巿場上已觀察不到有大型樓盤供應。

資產表現

• 在住宅成交量與去年相約的情況下，2018年樓價升勢仍然持續；根據統計局的住宅樓價指數顯示，2018年整體樓價按年上升8.5%，當中現貨住宅按年升8.9%，樓花則按年升11.5%；
• 租務巿場方面，受惠於外地僱員數目創新高，2018年住宅租務巿場依然活躍；據仲量聯行住宅指數顯示，高級住宅及中小型住宅租金，分別按年上升17.2%及12.2%。

需求管理

• 自2011年開始，特區政府分別於2011、2012及2018年推出三項樓巿調控措施，對樓巿進行需求管理；
• 受制於樓巿調控措施，成交量明顯下降，在2011年實施樓巿調控措施前，住宅每月平均成交量約為1,400宗；實施樓巿調控措施後降至每月只有約870宗，下跌38%；
• 然而，在成交量下跌的同時，樓價並沒有因此下降；相反，樓價節節上升，主要原因在於兩點：
• 第一點：鑑於特別印花稅的推行，二手盤源萎縮。在供應減少及剛性需求帶動下，縱使樓巿成交量降溫，但由於供應短缺問題持繼，樓價未能降溫；
• 第二點：一手供應缺乏。自1999年回歸至今，私人巿場住宅平均每年落成量約2,100個單位，較自賭權開放後，私人巿場每年淨吸納量(包括自住及租賃)約3,000個單位為低；因此，樓價維持向上。控制樓價的治標關鍵，始終不能擺脫巿場供應問題；
• 在一手供應短缺及二手盤源萎縮的情況下，政府要控制樓價變得難上加難。

房屋階梯的扭曲及斷裂

• 與此同時，住宅巿場在多次樓巿辣招下，亦呈現副作用，其中比較嚴重情況是樓巿階梯被扭曲及換樓鏈被打斷；在正常的樓市階梯情況，年青家庭隨着收入增長及家庭成員增加，會由小型住宅轉為中型住宅，促成社會向上流動。而年老家庭則隨着家庭成員的遞減，從大單位改為細單位，再將買賣物業的現金盈餘用作下一代購入單位的訂金，促成房屋階梯化。
• 事實上，據統計局資料顯示，2009年，開放式及1房住宅單位只佔落成量之5%，到了2018年開放式及1房住宅單位大幅翻升至落成量之44%，其中2013年更佔76%，由於住宅呎價上升，加上換樓客數目因交易成本大幅上升而減少，發展商只能針對首置巿場，設計樓宇總價可被巿場接受的單位，結果隨著住宅呎價節節上升，一手住宅單位面積縮小。與此同時，2009年成交樓價總額在4百萬元以下的成交佔91%，2018年則降至30%，這意味著，4百萬樓以下的住宅，已經在市場絕跡，而且這些低價樓都是樓齡高的住宅；樓巿出現嚴重斷層，房屋階梯被嚴重扭曲。
• 政府壓制不了樓價之餘，亦阻礙了原本具有置業能力的人，令置業首期及成本增加，原本想升級換大單位提升生活質素的人無法換樓，想換細單位釋出部分現金作子女置業首期亦無法實現，房屋階梯及換樓鏈被打斷。
• 在調控措施下，樓價持續攀升，年青人需要準備更多首期，更令社會中下階層無法向上流動。

增加土地供應，避免巿場扭曲

• 特區政府自回歸後，只進行過2次公開土地拍賣；因此，多年來住宅巿場供應偏低，追不上賭權開放後經濟起飛及市民收入激增引起的住屋需求；
• 2014年新土地法生效後，政府進行閒置土地回收。收回的大約100幅土地中，亦包括部分公營公司歸還予政府的土地，涉及違反批地條件而收回的土地，相信約80幅左右，總面積達70萬平方米以上；
• 假設以5倍容積率計算，預計該等地段本來可為巿場供應超過20,000至30,000個1,000呎以上的住宅單位；
• 政府早前公佈會制定土地公開招標程序，雖然目前未有具體公開競投的地段及用途，也未有具體招標時間，但預料年內可能有土地公開招標。
• 若然政府增加透明度，每年公佈可以拍賣的土地數量、土地面積、可建樓面、土地用途等，社會都對招標有更深入了解，亦可提升發展商定價和預計供應量的準確度，避免在土地短缺及資料不全的情況下推高樓價。
• 如果土地公開招標程序處理不善，可能會導致反效果，因為澳門土地供應量少，且未來數年供應可能會出現斷層，應該要建立有秩序、透明度高、資料完善的拍賣土地模式。公開拍賣土地的規模，都會影響招標效果，如果土地面積太小，單價會被推高；如果土地面積太大，本地中小型發展商未必有能力參與。

調整按揭成數，釋出二手供應

• 政府於2018年放寬了青年首次置業按揭成數，成功降低了青年首置用家的首期門檻。現時物業價值的按揭限制主要以800萬澳門元為分界線，然而澳門住宅樓宇的空置率低，市場上符合青年首置購買的物業(價值800萬澳門元以下)大多已被消化。此外，換樓用家在考慮購買面積較大的單位時，卻因非首置的按揭成數限制，需要準備龐大的資金支付首期(最高按揭成數為40%)及預繳額外稅項(取得印花稅為物業價值的5%)，這些有換樓需求的用家需要通過較高門檻才可提升生活質素，並且佔據了部份單位無法為市場作流轉(佔總住宅單位存量約10%)。其實，按揭指引中的物業價值由2012年起已採用至今，但現時的物價已大幅超越當年的水平，一般樓齡較新的兩房或三房住宅單位的物業價值已超過800萬澳門元。故此，政府應重新審視這些界線的適用性，為市場釋出二手供應以舒解樓市困局。

解決舊區問題

• 本澳有八千多幢樓宇，當中五千多幢屬住宅樓宇，其中45%已接近40年樓齡，待澳門都市更新機制全面建立可能已是5至10年後，屆時本澳50%至60%住宅樓宇已超過50年樓齡。這些樓宇都有逼切的都市更新需要。期望政府加大力度推動都市更新工作，改善老城區面貌，保障居民生命及財產。
• 都市更新法規配套工作正開展，如重建樓宇稅務優惠已經成為法例。另外，暫住房等立法工作正在進行中。目前規定業權重建百分比要收集百分百業權同意才可進行重建，但澳門過去登記制度有不完善之處，加上業權人離澳、離世，或不同意重建等，百分百業權門檻過高，難以推動都市更新。都市更新委員會建議循法律途徑下調樓宇重建的業權比例，為推動都市更新提供動力。
• 由於現時澳門法律、行政程序等對都巿更新方面還在探討中，因此其舊城區重建對澳門的經濟價值未能在短期內釋放；若澳門政府在這方面能儘快推出相關法規及指引，對整個澳門的經濟可持續發展及經濟適度多元化提供重要動力。

空置住宅超過70%集中澳門半島舊城區

• 據統計局資料估計，2018年底澳門住宅總空置率約為6-7%，當中已包括公營及私營住宅單位；
• 在空置分佈方面，超過70%集中在澳門半島，主要原因在於大部分樓齡超過30年的住宅大廈集中於澳門半島，估計約有4,000多棟，部分住宅單位已因為破舊不堪而不適宜居住，因此澳門現時7%的私人住宅空置率比鄰近地區為高，但能扣除自然空置率及這些不適合居住的單位後，相信澳門私人住宅巿場的空置率應該低於5%。

釋出土地供應/推動經濟適度多元化

• 據本會估計，這些舊城區老舊住宅單位，如果全部進行活化改造，可帶來*HKD1,600億的經濟效益；(*1990年前落成的住宅單位約有55,400個，以每個單位的重建價值為HKD3百萬計算)，過程中，由本地中小型企業及專業人士進行的建築，設計，零售，飲食行業及社區建設活動亦可促進本地經濟適度多元。
• 因此，現時澳門面對其中一個重點問題就是透過都巿更新，對舊區進行活化，以釋放其經濟價值。