澳門建築置業商會
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2020年2月

施政報告意見書

關於2020年度施政報告,商會-房屋、城規及都更事務關注小組及公共及私人工程事務關注小組提出意見及建議,已呈交到社會協調常設委員會,整合商界意見後送交給行政長官。

意見內容如下 :
房屋、城規及都更事務關 :-
公共房屋供應有檢討空間

  • 政府未來公共房屋潛在供應約40,000個單位,若在未來10年完成,平均每年落成4,000單位,這已較回歸後公私型房屋平均每年落成量約3,400個單位多18% (當中私人房屋佔2,300個-68%,公共房屋佔1,100個-32%);未來公共房屋將為本澳住宅巿場帶來大量供應,這對住宅巿場可能帶來供過於求的情況;公共房屋由回歸後佔住宅總存量的16%,已增至現時的22%,預計所有潛在公共房屋供應落成後,其佔比將達34%。

重新規劃新城填海A區

  • 根據新城區總體規劃,新城填海A區面積約1.4平方公里,將興建28,000個公共房屋單位及4,000私人住宅單位,總住宅單位為
  • 32,000個,規劃人口容量約10萬人,並設有公共設施;然而,本會應為A區有需要作出重新規劃,主要有如下兩點:
  • 人口密度過高-以現時A區人口及土地面積計算,每平方公里將超過70,000人以上;根據統計局資料顯示,澳門2018年人口密度為每平方公里20,000人,以這樣基礎計算,未來A 區人口密度已明顯過高;
  • 缺乏商業元素-現時A區規劃的數據看不到商業建築佔多少,希望政府重新規劃商業元素,使得區內居民可選擇就地工作及消費,產生自理經濟鏈,減少因工作及購物進出該區而花在交通上的時間;
  • A區是一個完全新打造的區域,建議政府推先使用地下規劃,充分利用地下空間,例如地下儲存垃圾收集處等,對居民生活及整體配套更有效益。
  • 整體而言,提出以上兩點意見,主要希望能為新城填海A區作重新規劃,使得A 區成為宜居新城區;以避免日後因為密度過高及缺乏商業元素等問題,而使得該區淪為「悲情城巿」。

重新檢討《租務法》

  • 自2017年8月通過修改《民法典》不動產租賃法律制度(租務法)後,直至現時已實施兩年多時間,坊間對新修訂法律惹來不少爭議,商用及居住用途不動產均最少簽三年約,其間業主無權單方面解約;其法律精神主要保障租金避免上升過急及保障租戶居住權。
  • 然而,由於近期疫情,國內外地僱員需在疫情未結束前留在澳門工作,因此出現大量短租情況, 使 業主及租客之間也冒著一定風險簽下短租約;澳門外地僱員數目接近20萬,其流動性相當大,很多外地僱員也未能確定其在澳門工作多久;因此,在這方面應該重新檢討《租務法》,以給予較靈活的空間予租客及業主;另一方面,現時面對環球金融動盪,加上未來大量公共房屋落成,相信住宅巿場租金上升空間相當有限,若疫情持續下去,經濟未能穩企,相信租金還有下調空;現希望政府方面能對《租務法》重新檢討,以迎合實際巿場情況。

 

檢討樓巿調控施措

  • 自2011年開始,特區政府分別於2011、2012及2018年推出三項樓巿調控措施,對樓巿進行需求管理;
  • 受制於樓巿調控措施,成交量明顯下降,在2011年實施樓巿調控措施前,住宅每月平均成交量約為1,400宗;實施樓巿調控措施後降至每月只有約850宗,下跌39%;
  • 然而,在成交量下跌的同時,樓價並沒有因此下降;相反,樓價節節上升,主要原因在於兩點:
  • 第一點:鑑於特別印花稅的推行,二手盤源萎縮。在供應減少及剛性需求帶動下,縱使樓巿成交量降溫,但由於供應短缺問題持繼,樓價未能降溫;
  • 第二點:一手供應缺乏。自1999年回歸至今,私人巿場住宅平均每年落成量約2,300個單位,較自賭權開放後,私人巿場每年淨吸納量(包括自住及租賃)約3,000個單位為低;因此,樓價維持向上,控制樓價的治本關鍵,始終不能擺脫巿場供應問題;
  • 在一手供應短缺及二手盤源萎縮的情況下,政府要控制樓價變得難上加難。
  • 與此同時,住宅巿場在多次樓巿辣招下,亦呈現副作用,其中比較嚴重情況是樓巿階梯被扭曲及換樓鏈被打斷;在正常的樓市階梯情況,年青家庭隨着收入增長及家庭成員增加,會由小型住宅轉為中型住宅,促成社會向上流動。而年老家庭則隨着家庭成員的遞減,從大單位改為細單位,再將買賣物業的現金盈餘用作下一代購入單位的訂金,促成房屋階梯化。
  • 政府壓制不了樓價之餘,亦阻礙了原本具有置業能力的人,令置業首期及成本增加,原本想升級換大單位提升生活質素的人無法換樓,想換細單位釋出部分現金作子女置業首期亦無法實現,房屋階梯及換樓鏈被打斷。
  • 在調控措施下,樓價持續攀升,年青人需要準備更多首期,更令社會中下階層無法向上流動。
  • 建築置業是帶動經濟發展的一個重要乘數,現時因疫情而暫停博彩業後,幾乎所有經濟活動停頓,若建築置業能成為澳門產業多元當中一個比重較大的經濟產業,則可避免澳門整體經濟過於依賴博彩業,這可給予社會及經濟方面多一個產業發展空間,以達到產業多元化。
  • 政府2018年為樓市加辣,對第二、第三套或以上的買家徵收樓價的5%或10%稅項,不僅令炒家絕跡,也影響用家換樓。雖然業主一年內賣樓可退稅的規定,但業主換樓要預先額外支付稅項,換樓一千萬物業要預支50萬稅款,對一般家庭是大數目。雖然澳門居民存款突破六千億,但財富一般掌握在少數人手上,並非全數居民都能支持額外稅項,居民換樓意欲大減。

政府放寬首置樓按,拉動首置人士的入市意欲,經過兩年來的消化,首置人士已經不多,長遠而言,當樓價上升時,發展商為遷就首置用家,最終將住宅單位不斷縮細,影響用家生活質量。用家也想購買較大的住宅單位安居樂業,但超過八百萬元現樓住宅或樓花,首期則要五、六成,等於要準備多兩、三百萬,談何容易?因此建議政府每年檢討首置按揭的界線,配合市場發展變化。希望政府能正視建築置業問題,重新檢討調控樓巿措施。

公共及私人工程事務關注小組 :-
公共及私人工程發展趨勢
1.    受新冠肺炎影響經濟下滑,為儘快恢復市場正常運作,建議當局較
寬鬆的思維加速審批積壓的私人發展項目和維修工程,為市場提供一定量的工程任務,讓以中小企為主的本地建築業持份者可得到較大的生存空間。希望藉建築業市場轉趨活躍而帶動其他相關行逐漸復甦。

 

2.   宏觀的優化招標評分系統改革建議,使公共工程可惠及所有建築業持份者 ,建議在評標中引入負磅加權元素,如在過去半年已獲中標的投標單位,應按其中標金額適當扣減評標得分,減低其中標機會,既可防上壟斷,亦可藉此令其他未有中標的公司有更大機會獲得合約。建議引入投標單位在澳門的經營年份及歷年的營業額作為增加評分標準的其中一個元素,以有效扶持長期為澳門服務的企業。工程經驗方面應重點考慮本地的施工記錄,在外地或國內的施工經驗,只作參考,不應給予分數。鼓勵外來企業與本地企業合作,大型項目中如有本地企業參與,評分時可加分。

 

3.   提供優惠政策,鼓勵舊城區樓齡超過五十年的舊式樓宇重建,排除瀕危樓宇倒塌風險和隱患,活化社區,以期達配合都市更新的發展。

4.1  前涉及私人發展項目的都市建築總規章79/85M法令及公共工
程承攬合同之
法律制度74/99M號法令都是上世紀六十年代產物,雖然期間經過部分修訂,但與現今社會狀況需要嚴重脫節,與國內外標準存在落差,建議應全面檢討更新,以配合目前澳門的發展需要。

4.2  部份 上世紀建成M級樓宇的商舖,佈局可能與現行法例有所抵
觸,導致 未
能適合個別行業經營,特別是餐飲業。間接造成舊城區商舖空置率上升,希望當局考慮對 歷史遺留的 問題進行靈活處理,提供政策盤活舊城區 的商業活動。

 

 



 
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